Démarchage téléphonique : ce que le mandataire immobilier peut encore faire

La pige téléphonique fait partie du métier de mandataire immobilier depuis toujours : on repère une annonce de particulier, on appelle, on propose ses services. Le 11 août 2026, cette pratique a changé de régime juridique. Ce n'est plus une question de liste d'opposition à consulter avant d'appeler, mais une question d'autorisation à obtenir avant d'appeler. La nuance renverse complètement la méthode.

Ce qui a changé le 11 août 2026

Jusque-là, le principe était l'inverse : le démarchage téléphonique était autorisé, sauf vers les numéros inscrits sur la liste d'opposition. Le professionnel filtrait ses fichiers, puis appelait.

Depuis le 11 août 2026, l'article L223-1 du code de la consommation pose l'interdiction en premier : « Il est interdit de démarcher par téléphone, directement ou par l'intermédiaire d'un tiers agissant pour son compte, un consommateur qui n'a pas exprimé préalablement son consentement à faire l'objet de prospections commerciales par ce moyen. »

Le mécanisme de la liste d'opposition a disparu avec l'article L223-4, abrogé à la même date. Concrètement : si votre méthode de prospection reposait sur « je vérifie la liste, puis j'appelle », elle n'a plus de base légale. Il n'y a plus de liste à vérifier — il y a un consentement à détenir.

Une annonce de particulier n'est pas un consentement

Un propriétaire qui publie son bien sur un site de particulier à particulier, avec son numéro de téléphone visible, a rendu son numéro public. Il n'a pas consenti à recevoir de la prospection commerciale. Le texte définit le consentement comme une manifestation de volonté libre, spécifique, éclairée, univoque et révocable, par laquelle la personne accepte, par un acte positif clair, que ses données soient utilisées pour de la prospection commerciale par téléphone.

Publier une annonce pour vendre soi-même n'est pas un acte positif clair d'acceptation de prospection. C'est même souvent l'expression de l'intention inverse.

Un numéro trouvé dans un annuaire, sur une pancarte « à vendre » ou dans une annonce en ligne reste donc, du point de vue du code de la consommation, un numéro que vous n'avez pas le droit d'appeler à des fins commerciales.

Ce qui reste possible sans consentement préalable

Trois situations gardent leur place dans une prospection régulière.

Le contrat en cours. L'interdiction « n'est pas applicable lorsque la sollicitation intervient dans le cadre de l'exécution d'un contrat en cours et a un rapport avec l'objet de ce contrat ». Vous appelez un vendeur dont vous détenez le mandat pour lui rendre compte des visites : vous exécutez le contrat, vous n'êtes pas en démarchage. Attention à la seconde condition : le lien avec l'objet du contrat. Appeler un vendeur sous mandat pour lui proposer un placement ou une assurance sort de l'exception.

Les appels entrants et les recommandations actives. Un propriétaire qui vous appelle, qui remplit un formulaire d'estimation sur votre site, ou qui vous demande de le rappeler, se place lui-même à l'initiative du contact. C'est là que se joue désormais l'essentiel de la performance commerciale : faire venir la demande plutôt que la provoquer.

La prospection vers un professionnel. L'article L223-1 protège le « consommateur ». Un appel vers une entreprise, une foncière ou un confrère n'entre pas dans ce chapitre. Prudence toutefois : le traitement des données personnelles de vos contacts professionnels reste soumis à la réglementation sur la protection des données, et un gérant appelé sur son portable personnel pour un bien détenu à titre privé est un consommateur.

Recueillir un consentement qui tient

Le décret n° 2026-662 du 23 juillet 2026 précise les modalités. Retenez-en cinq points opérationnels.

Point	Ce que le décret impose
Forme de la demande	Claire et compréhensible, avec votre identité, la nature des biens ou services concernés et les modalités de retrait
Durée du consentement	Une période déterminée, d'un an au maximum
Acte de recueil	Un acte positif clair : une case précochée ou la simple navigation sur un site ne suffit pas
Conservation	Trois ans à compter du recueil
Preuve	Fournie gratuitement, sur support durable, dans un délai raisonnable

La charge de la preuve pèse sur vous : « Il appartient au professionnel d'apporter la preuve que le consentement du consommateur a été recueilli dans les conditions prévues. » En pratique, un formulaire d'estimation en ligne avec une case dédiée à la prospection téléphonique, non précochée, horodatée et archivée, vaut mieux que dix carnets de numéros.

Jours, horaires et fréquence

Même avec un consentement valable, l'appel n'est pas libre. L'article D223-9 du code de la consommation encadre le créneau :

• du lundi au vendredi, hors jours fériés ;
• de 10 heures à 13 heures et de 14 heures à 20 heures ;
• quatre sollicitations maximum pour un même consommateur sur une période de trente jours calendaires, tentatives d'appel comprises.

Le samedi matin, souvent considéré comme le meilleur créneau pour joindre un propriétaire, est fermé. Le consommateur peut en revanche convenir expressément d'un rendez-vous téléphonique à une autre date et heure, à condition que vous puissiez en justifier.

Ce que vous risquez

Deux sanctions se cumulent, et la seconde est la plus lourde commercialement.

L'article L242-16 du code de la consommation prévoit une amende administrative pouvant atteindre 75 000 € pour une personne physique et 375 000 € pour une personne morale en cas de manquement aux articles L223-1 à L223-5. La décision est publiée aux frais de la personne sanctionnée.

Surtout, l'article L223-1 ajoute que « tout contrat conclu avec un consommateur à la suite d'un démarchage téléphonique réalisé en violation des dispositions du présent article est nul ». Un mandat signé au terme d'un appel irrégulier est donc attaquable — et avec lui la commission qu'il devait porter.

Adapter sa prospection plutôt que la subir

Trois chantiers concrets pour un mandataire indépendant :

1. Basculer le sourcing vers l'entrant. Estimation en ligne, contenu local, avis clients, notoriété de quartier, boîtage et rencontres physiques : tout ce qui déclenche un appel du propriétaire vers vous reste hors du champ de l'interdiction.
2. Industrialiser la preuve du consentement. Un seul point d'entrée, une case dédiée, un horodatage, une durée d'un an, une procédure de retrait. Sans preuve, un consentement ne vaut rien.
3. Former l'équipe et tracer la formation. Les règles de démarchage relèvent de la relation client et de la déontologie, deux thèmes qui entrent dans les heures de formation continue des professionnels de l'immobilier. Un module sur la déontologie immobilière ou sur la protection des données documente à la fois votre mise à jour et vos heures de formation loi ALUR.

Si vous débutez, ce sujet se règle en même temps que les autres formalités décrites dans notre guide sur ce que le mandataire immobilier n'a pas le droit de faire.

Questions fréquentes

Puis-je encore appeler un propriétaire dont j'ai vu l'annonce sur un site de particuliers ?

Non, pas sans son consentement préalable à la prospection téléphonique. La publication d'une annonce, même avec un numéro visible, n'est pas un acte positif clair d'acceptation de prospection commerciale au sens de l'article L223-1. Un message laissé par le propriétaire sur votre propre formulaire, en revanche, change la situation.

Bloctel existe-t-il encore ?

Le mécanisme de la liste d'opposition au démarchage téléphonique a perdu sa base légale : l'article L223-4, qui désignait l'organisme gestionnaire, est abrogé depuis le 11 août 2026. La logique de filtrage a été remplacée par la logique de consentement préalable.

Un fichier acheté à un fournisseur de données me protège-t-il ?

Non. La preuve du consentement doit correspondre aux conditions du décret du 23 juillet 2026 : identité du professionnel qui prospecte, nature des services, période d'un an maximum, modalités de retrait. Exigez cette preuve avant tout achat, et vérifiez qu'elle vous désigne bien, vous ou votre mandant, et non un tiers.

Le titulaire de la carte professionnelle est-il responsable de mes appels ?

L'amende administrative vise le professionnel qui démarche ou fait démarcher pour son compte, y compris « par l'intermédiaire d'un tiers agissant pour son compte ». Un titulaire de carte qui fait prospecter par son réseau de mandataires a donc un intérêt direct à cadrer les consignes, et vous à les respecter.

Combien de fois puis-je rappeler un prospect qui a consenti ?

Quatre fois au maximum sur trente jours calendaires, tentatives infructueuses incluses, et dans les créneaux prévus par l'article D223-9. Au-delà, il faut un rendez-vous téléphonique convenu expressément avec la personne.