Mandat de vente : les mentions obligatoires et ce qui le fragilise

Le mandat est le seul document qui autorise une agence à s'entremettre. Mal rédigé, il se retourne contre elle au moment où elle réclame ses honoraires : la plupart des contentieux ne portent pas sur le fond de la mission, mais sur une mention absente ou un numéro de registre jamais reporté. Ce guide reprend, mention par mention, le contenu attendu d'un mandat de vente et les points où il perd sa force.

Deux originaux, pas une photocopie

Le mandat est écrit, daté et signé en deux exemplaires originaux : un pour le vendeur, un pour l'agence. L'exemplaire remis au mandant est la pièce qui prouve qu'il a bien reçu les conditions qu'il a signées, notamment la clause d'exclusivité ou la clause pénale.

Le mandat doit précéder toute opération d'entremise : pas de visite, pas de diffusion d'annonce, pas de négociation avant la signature. C'est l'ordre chronologique qui compte, et il se vérifie sur le registre.

Les mentions que le mandat doit porter

Mention	Ce qu'elle recouvre
Identité des parties	Le vendeur (mandant) et l'agence ou le professionnel (mandataire)
Désignation du bien	Description précise, suffisante pour identifier le bien vendu
Prix	Le prix de vente demandé
Durée	La durée du mandat et ses conditions de résiliation
Rémunération	Le montant des honoraires et la partie qui en a la charge
Encaissement	Les conditions dans lesquelles des sommes peuvent être reçues
Numéro de registre	Le numéro d'inscription au registre des mandats
Diffusion	Les moyens par lesquels les annonces commerciales seront diffusées

La dernière ligne est souvent traitée comme une formalité : elle ne l'est pas. Un vendeur qui découvre son bien sur un portail qu'il n'avait pas accepté a un grief, et l'agence n'a rien à lui opposer si le mandat reste muet sur les canaux de diffusion.

Le numéro de registre, la mention la plus oubliée

Tous les mandats sont inscrits par ordre chronologique sur un registre coté, et le numéro d'inscription est reporté sur l'exemplaire qui reste chez le mandant. Le registre — comme le registre-répertoire des versements de fonds — se conserve dix ans.

Les trois erreurs classiques :

1. Le mandat signé le lundi, inscrit le vendredi. L'ordre chronologique n'est plus respecté et le registre perd sa valeur probante pour toute la période.
2. Le numéro attribué mais jamais recopié sur l'exemplaire du vendeur. Le mandat existe au registre, pas dans la main du client.
3. Les numéros « réservés » par blocs pour un négociateur : le registre n'est plus chronologique, il est administratif.

Le détail de la tenue du registre, de sa forme électronique et des mentions attendues est repris dans notre guide sur le registre des mandats en agence immobilière.

Simple, exclusif, semi-exclusif : ce que la clause change

Trois formes coexistent. Le mandat simple laisse le vendeur confier son bien à plusieurs agences et vendre lui-même ; seul l'agent qui conclut la vente est rémunéré. Le mandat exclusif réserve la négociation à une seule agence. Le mandat semi-exclusif confie le bien à une agence unique, mais le vendeur conserve la possibilité de vendre par lui-même.

La durée type est de trois mois. Pour le mandat exclusif, ces trois mois sont irrévocables et le contrat ne peut pas être tacitement reconduit. Pour les mandats simple et semi-exclusif, la reconduction tacite est possible, à condition d'informer le vendeur de son droit de ne pas reconduire, entre trois mois et un mois avant l'échéance.

Passée la période initiale, chaque partie peut mettre fin au mandat en respectant un préavis de quinze jours notifié par lettre recommandée avec avis de réception. Un courriel de rupture, même accusé de réception, n'est pas la forme prévue.

La clause pénale est plafonnée : l'indemnité ne peut pas dépasser le montant des honoraires prévus. Elle joue notamment lorsque le vendeur traite directement, dans les vingt-quatre mois suivant la fin du mandat, avec un acquéreur que l'agence lui avait présenté — d'où l'intérêt de conserver les bons de visite.

Quand le mandat est signé ailleurs qu'à l'agence

C'est le point que les équipes terrain maîtrisent le moins. Lorsque le mandat est signé à distance, après un démarchage téléphonique, ou hors des locaux de l'agence — au domicile du vendeur, typiquement —, celui-ci dispose d'un délai de rétractation de quatorze jours. Le délai court le lendemain de la signature et se prolonge jusqu'au premier jour ouvrable suivant s'il expire un samedi, un dimanche ou un jour férié. La rétractation s'exerce par lettre recommandée avec avis de réception, sans motif.

Deux conséquences pratiques :

• Aucune visite ne devrait être organisée pendant ce délai sans un accord explicite du vendeur. Si les visites ont commencé avec son accord, la rétractation n'est plus possible — c'est protecteur pour l'agence, mais cela suppose d'en garder la trace écrite.
• Le bordereau de rétractation doit accompagner le mandat. Son absence est la première chose qu'un vendeur mécontent invoquera.

Un mandat signé en agence, lui, n'ouvre aucun droit de rétractation : la différence tient au lieu de signature, pas au type de mandat.

Cinq points à vérifier avant de classer un mandat

1. Les deux originaux sont signés et datés de la même main, et le vendeur est reparti avec le sien.
2. Le numéro du registre figure sur l'exemplaire du mandant.
3. La clause d'exclusivité ou pénale, quand elle existe, est lisible et non noyée dans le corps du texte.
4. Le lieu de signature est identifiable : il détermine l'existence d'un droit de rétractation.
5. Les honoraires indiqués correspondent au barème affiché — voir nos règles d'affichage des honoraires et des annonces.

Ce que le contrôle et la formation continue recouvrent

Les manquements aux règles d'exercice ne se sanctionnent pas tous de la même manière. Service-Public rappelle que l'exercice sans carte professionnelle expose à six mois d'emprisonnement et 7 500 euros d'amende, et l'exercice malgré une incapacité à cinq ans et 375 000 euros. Les manquements à l'affichage des prix relèvent d'une amende administrative pouvant atteindre 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.

La rédaction des mandats, la relation contractuelle et la déontologie font partie des thèmes admis au titre de la formation continue des titulaires de carte : 14 heures par an, ou 42 heures sur trois années consécutives, dont au minimum 2 heures de non-discrimination à l'accès au logement et 2 heures portant sur les autres règles déontologiques. C'est le cadre de la formation loi ALUR de 14 heures et de son format 42 heures, à planifier avant le renouvellement de la carte : la méthode est détaillée dans notre guide sur la répartition des 42 heures sur trois ans. L'ensemble des obligations du métier est repris sur la page agent immobilier.

Questions fréquentes

Un mandat sans numéro de registre est-il nul ?

Le numéro d'inscription au registre fait partie des mentions attendues et doit être reporté sur l'exemplaire du mandant. Son absence fragilise la position de l'agence lorsqu'elle réclame ses honoraires : elle ne peut plus démontrer l'antériorité du mandat sur l'opération. Le réflexe est d'inscrire le mandat le jour même de sa signature.

Le mandat exclusif peut-il être reconduit tacitement ?

Non. Service-Public indique que le mandat exclusif comporte une période irrévocable de trois mois et qu'il ne peut pas faire l'objet d'une reconduction tacite. Pour poursuivre, il faut un nouveau mandat, donc une nouvelle inscription au registre.

Quinze jours de préavis : à partir de quand ?

Le préavis de quinze jours, notifié par lettre recommandée avec avis de réception, s'applique une fois la période initiale du mandat écoulée. Avant ce terme, un mandat exclusif ne peut pas être rompu unilatéralement.

Un vendeur peut-il se rétracter d'un mandat signé chez lui après une visite ?

Le droit de rétractation de quatorze jours s'applique aux mandats signés hors des locaux de l'agence. Mais il tombe si l'agent a déjà commencé les visites avec l'accord du vendeur. La preuve de cet accord doit être écrite et datée.

Le bon de visite remplace-t-il le mandat ?

Non. Le bon de visite établit qu'un acquéreur a visité par l'intermédiaire de l'agence : il sert la clause pénale dans les vingt-quatre mois qui suivent la fin du mandat, mais il n'autorise aucune entremise.