Non-discrimination immobilier : la formation de 2 h obligatoire

Un propriétaire vous demande d'écarter « les dossiers avec des garants à l'étranger ». Un vendeur préfère « une famille du quartier ». Ces phrases, banales en agence, engagent votre responsabilité pénale. C'est pour cette raison que la formation continue des professionnels de l'immobilier comporte, depuis 2021, un module obligatoire sur la non-discrimination à l'accès au logement. Voici ce qu'il faut savoir, et ce que le module doit vous apprendre.

L'obligation : deux heures par cycle de trois ans

Le décret n° 2020-1259 du 14 octobre 2020 a modifié l'article 3 du décret n° 2016-173 sur la formation continue. Depuis le 1er janvier 2021, « au cours de trois années consécutives d'exercice, la formation continue inclut au moins deux heures portant sur la non-discrimination à l'accès au logement et au moins deux heures portant sur les autres règles déontologiques ».

Ces deux heures sont comprises dans les 42 heures du cycle. Elles concernent toutes les personnes soumises à la formation continue : titulaires de carte, représentants légaux, directeurs d'établissement, négociateurs et agents commerciaux habilités. Sans elles, la CCI ne renouvelle pas la carte, quel que soit le nombre d'heures suivies par ailleurs.

Le cadre juridique que le module doit couvrir

La définition pénale

L'article 225-1 du code pénal définit la discrimination comme toute distinction opérée entre des personnes physiques sur le fondement de critères qu'il énumère. Dans sa version en vigueur depuis septembre 2022, la liste comprend notamment : l'origine, le sexe, la situation de famille, la grossesse, l'apparence physique, la particulière vulnérabilité résultant de la situation économique, le patronyme, le lieu de résidence, l'état de santé, le handicap, les caractéristiques génétiques, les mœurs, l'orientation sexuelle, l'identité de genre, l'âge, les opinions politiques, les activités syndicales, la qualité de lanceur d'alerte, la capacité à s'exprimer dans une langue autre que le français, et l'appartenance ou la non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une nation, une prétendue race ou une religion déterminée.

La discrimination directe et indirecte

La loi n° 2008-496 du 27 mai 2008 ajoute une distinction utile. La discrimination directe est un traitement moins favorable qu'une autre personne dans une situation comparable, sur un motif prohibé. La discrimination indirecte est une disposition, un critère ou une pratique « neutre en apparence » qui désavantage particulièrement certaines personnes, sauf justification par un but légitime et des moyens nécessaires et appropriés. Cette loi interdit la discrimination en matière d'accès aux biens et services, ce qui inclut le logement. Elle cite aussi la domiciliation bancaire parmi les motifs.

Le droit au logement

L'article 1er de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le droit au logement est un droit fondamental et qu'aucune personne ne peut se voir refuser la location d'un logement pour un motif discriminatoire défini à l'article 225-1 du code pénal. Il aménage la preuve : la personne qui s'estime écartée présente des éléments laissant supposer une discrimination, et il incombe alors au bailleur de prouver que sa décision est justifiée. Ce mécanisme rend les pratiques d'agence directement observables par le juge.

Cas pratiques en location

Situation	Analyse
Le bailleur demande d'écarter les candidats dont le garant vit à l'étranger	Critère lié à l'origine ou au lieu de résidence : à refuser
Un candidat en CDI est écarté « parce que le quartier n'est pas fait pour lui »	Lieu de résidence, origine ou apparence : discrimination directe
L'annonce précise « idéal jeune couple »	Critère d'âge et de situation de famille dans l'annonce elle-même
Exiger des pièces supplémentaires uniquement à certains candidats	Traitement différencié : à proscrire, appliquer la même liste à tous
Un candidat est écarté en raison du montant de ses revenus	La solvabilité n'est pas un critère prohibé si elle est appréciée de la même façon pour tous

La règle de conduite tient en une phrase : un dossier s'apprécie sur des critères objectifs, identiques pour tous, documentés et applicables sans exception. Le professionnel qui reçoit une instruction discriminatoire de son mandant doit la refuser, et il est prudent d'en garder une trace écrite.

Cas pratiques en vente

La vente est moins encadrée que la location par la loi de 1989, mais le code pénal s'applique de la même manière. Refuser de faire visiter un bien, présenter une offre moins favorablement ou dissuader un acquéreur en raison de son origine, de sa religion ou de sa situation de famille constitue une discrimination dans la fourniture d'un service. Le vendeur reste libre de choisir l'offre qu'il accepte ; l'intermédiaire, lui, doit présenter toutes les offres reçues sans filtre fondé sur un motif prohibé.

Les sanctions

L'article 225-2 du code pénal punit la discrimination de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 euros d'amende lorsqu'elle consiste notamment à refuser la fourniture d'un bien ou d'un service, ou à la subordonner à une condition fondée sur un motif prohibé. Les peines sont portées à cinq ans d'emprisonnement et 75 000 euros d'amende lorsque le refus est commis dans un lieu accueillant du public. L'article 225-4 prévoit la responsabilité des personnes morales, avec des peines pouvant aller jusqu'à l'interdiction d'activité.

Sur le terrain civil, la loi de 1989 permet à un candidat écarté d'obtenir réparation, et l'article 3 du code de déontologie des professionnels de l'immobilier impose le respect de la législation contre les discriminations, ce qui ouvre la voie disciplinaire.

Ce que doit contenir un bon module de deux heures

• La liste des critères du code pénal et de la loi de 2008, avec des exemples de formulations à bannir dans les annonces et les échanges.
• La différence entre discrimination directe et indirecte, illustrée par des critères « neutres » risqués : exigence d'un garant domicilié en France, refus des allocataires, exclusion des étudiants.
• Une procédure de sélection objective des candidats locataires : liste de pièces unique, grille de solvabilité, traçabilité des refus.
• La conduite à tenir face à un mandant qui donne une consigne discriminatoire.
• Le régime de la preuve et les sanctions.

Notre formation non-discrimination immobilier couvre ces points en deux heures et délivre une attestation conforme au décret. Elle se combine avec la formation déontologie pour couvrir les quatre heures imposées du cycle ; notre guide sur les deux heures de déontologie détaille ce second volet.

Questions fréquentes

Un seul module « déontologie et non-discrimination » de deux heures suffit-il ?

Non. Le décret exige au moins deux heures sur chacun des deux sujets. Il faut soit deux modules de deux heures, soit un module de quatre heures dont l'attestation identifie clairement les deux volets.

Puis-je refuser un candidat locataire dont les revenus sont insuffisants ?

Oui, si le critère de solvabilité est fixé à l'avance et appliqué de la même manière à tous les candidats. Ce qui est interdit, c'est un traitement différencié sur un motif prohibé, ou un critère apparemment neutre qui exclut en fait une catégorie de personnes sans justification.

Le propriétaire est-il seul responsable si c'est lui qui a donné la consigne ?

Non. L'intermédiaire qui applique la consigne discriminatoire engage sa propre responsabilité pénale. Refuser la consigne et le noter par écrit est la seule position sûre.

La formation doit-elle être renouvelée chaque année ?

Deux heures par période de trois années consécutives d'exercice suffisent au regard du décret. Beaucoup de professionnels choisissent de la refaire à chaque cycle de carte, ce qui coïncide avec la logique du renouvellement.