Honoraires, mandat, conseil : les règles de l'IOBSP face au client

Un courtier en crédit peut avoir une capacité IOBSP irréprochable, une immatriculation ORIAS à jour et une RC pro payée, et se faire épingler sur autre chose : ce qu'il a remis — ou pas — à son client avant l'offre de prêt. Les règles de bonne conduite des articles R519-20 et suivants du code monétaire et financier sont le premier terrain de contrôle de l'ACPR et la première source de litiges sur les honoraires. Voici ce qu'elles imposent, dans l'ordre chronologique d'un dossier.

Étape 1 : ce que le client doit savoir avant tout échange

L'article L519-4-2 pose le principe : avant la conclusion de l'opération, l'intermédiaire communique au client des informations sur son identité, son immatriculation au registre et ses liens financiers avec des établissements de crédit ou de paiement. L'article R519-20 en donne la liste précise, en six blocs :

Information	Ce qu'il faut écrire
Identité	Nom ou dénomination sociale, adresse professionnelle ou du siège
Statut	Catégorie d'intermédiaire (courtier, mandataire exclusif, non exclusif, mandataire d'intermédiaire) et numéro d'immatriculation
Mandant	Pour un mandataire d'intermédiaire, le nom et les coordonnées du mandant
Liens	Pour un mandataire exclusif, les établissements concernés ; pour un courtier ou un mandataire non exclusif, les participations dépassant 10 %
Réclamations	Procédure applicable et coordonnées pour l'exercer
Conseil	La nature du service de conseil proposé et les frais éventuels

Ces éléments ne se disent pas : ils s'écrivent. L'article R519-23 exige que les informations soient communiquées « avec clarté et exactitude » sur un support durable accessible au client. Un e-mail conservé, un document PDF signé électroniquement ou un espace client répondent à cette définition ; une conversation téléphonique, non.

L'article R519-24 étend l'exigence à la communication : toute correspondance ou publicité doit porter le nom, l'adresse professionnelle, le numéro d'immatriculation et la catégorie de l'intermédiaire. Cela inclut la signature d'e-mail, le site internet et les annonces sponsorisées.

Étape 2 : la connaissance du client et le devoir de conseil

L'article R519-21 impose de s'enquérir des connaissances et de l'expérience du client, de sa situation financière et de ses besoins, et de recueillir les informations sur ses ressources, ses charges et ses prêts en cours permettant de vérifier sa solvabilité. C'est la base documentaire du dossier : en cas de contrôle ou de réclamation, c'est elle qui montre que la recommandation était fondée.

L'article R519-22 ajoute la présentation des caractéristiques essentielles du service proposé, en attirant l'attention du client sur les conséquences financières de l'opération et sur les garanties éventuelles, avec un niveau de détail adapté à sa connaissance du sujet.

Quand un service de conseil est fourni, l'article R519-23 demande de communiquer au client le nombre de contrats examinés, les établissements consultés, la recommandation retenue et sa justification. C'est cette trace écrite, et pas la formule « nous avons consulté le marché », qui vaut preuve.

En crédit immobilier, deux obligations supplémentaires

Le code de la consommation superpose son propre régime. L'article L313-11 impose au prêteur ou à l'intermédiaire de crédit de fournir « sans frais » à l'emprunteur les explications adéquates lui permettant de déterminer si le crédit proposé et les services accessoires sont adaptés à ses besoins et à sa situation financière. Ces explications reprennent la fiche d'information standardisée européenne, les caractéristiques principales des produits, les conséquences d'un défaut de paiement et la réalisation des garanties, et la possibilité de résilier séparément chaque service accessoire.

Le mot « sans frais » a une conséquence directe : l'explication due au titre de L313-11 ne peut pas être facturée comme une prestation de conseil.

L'article L313-13 distingue à côté un service de conseil, facultatif, défini comme la fourniture de recommandations personnalisées. Quand l'intermédiaire agit sur mandat du client, la recommandation doit reposer sur « un nombre suffisamment important de contrats de crédit disponibles sur le marché ». Un courtier qui annonce un service de conseil doit donc pouvoir montrer l'étendue réelle de sa consultation.

Étape 3 : les honoraires, écrits avant, encaissés après

Deux articles se combinent, et leur ordre est capital.

Avant la conclusion, l'article R519-26 impose de convenir par écrit avec le client des frais et rémunérations. Pour les opérations de crédit, l'intermédiaire précise s'il perçoit une rémunération de l'établissement prêteur et selon quelles modalités de calcul. C'est la raison d'être du mandat de recherche de capitaux : il n'est pas une formalité commerciale, il est le support de cette convention.

Après, l'article L519-6 ferme la porte : « il est interdit de percevoir toute somme représentative de provision, commissions ou frais avant le versement effectif des fonds prêtés ». La violation est pénalement sanctionnée. Concrètement, un courtier peut signer un mandat prévoyant des honoraires de 1 % dès le premier rendez-vous, mais ne peut ni encaisser ni faire signer un chèque encaissable avant le déblocage. Les honoraires facturés sur un prêt qui ne se débloque jamais ne sont pas dus.

L'article R519-25 encadre enfin la rémunération elle-même : elle ne doit pas contrevenir à l'obligation d'agir dans l'intérêt du client, et pour l'activité de conseil, la rémunération des personnels ne peut pas dépendre exclusivement d'objectifs de vente. Un cabinet dont la variable est intégralement adossée au volume de production doit savoir que ce point est regardé.

La check-list du dossier conforme

• Document d'entrée en relation à jour : identité, catégorie, numéro ORIAS, liens capitalistiques, procédure de réclamation, nature du conseil.
• Mandat de recherche de capitaux signé, avec les honoraires chiffrés et la mention de la rémunération éventuelle du prêteur.
• Fiche de recueil : besoins, projet, ressources, charges, encours.
• Trace de la consultation : établissements interrogés, offres comparées, recommandation motivée.
• Fiche d'information standardisée européenne remise, sans frais.
• Facturation émise après le déblocage des fonds.
• Mentions légales complètes sur le site, la signature e-mail et les supports publicitaires.

Ces réflexes ne s'improvisent pas : ils font partie des compétences juridiques attendues de la capacité professionnelle IOBSP de niveau I et sont réactualisés chaque année par les 7 heures de formation crédit immobilier. Pour situer ces obligations dans l'ensemble de vos échéances, voyez le calendrier annuel du courtier en crédit et la page dédiée aux formations du courtier en crédit.

Questions fréquentes

Puis-je demander des frais de dossier à la signature du mandat ?

Non si ces frais rémunèrent votre intermédiation. L'article L519-6 interdit de percevoir toute somme représentative de provision, de commissions ou de frais avant le versement effectif des fonds prêtés. Le mandat peut prévoir le montant, la facturation intervient après le déblocage.

Mon client renonce au projet : mes honoraires sont-ils dus ?

Si les fonds n'ont pas été débloqués, l'interdiction de L519-6 s'applique et vous ne pouvez rien encaisser au titre de l'intermédiation. C'est un risque commercial structurel du métier, et une raison de plus pour cadrer par écrit ce que couvre le mandat.

Dois-je remettre un document d'entrée en relation même pour un simple appel ?

L'obligation de l'article L519-4-2 vise le moment « avant la conclusion » de l'opération. En pratique, remettre les informations de l'article R519-20 dès l'ouverture du dossier, sur support durable, est la seule façon de pouvoir le prouver plus tard.

Suis-je obligé de fournir un service de conseil ?

Non. L'article L313-13 du code de la consommation en fait un service distinct de l'intermédiation. En revanche, si vous l'annoncez, vous devez respecter ses exigences : recommandation personnalisée fondée sur un nombre suffisamment important de contrats disponibles sur le marché, et information du client sur la nature et le coût de ce service.

Ces règles s'appliquent-elles aux mandataires de mon cabinet ?

Oui. Les règles de bonne conduite des articles R519-20 et suivants visent l'intermédiaire qui entre en relation avec le client, quelle que soit sa catégorie. Un mandataire d'intermédiaire doit indiquer en plus l'identité et les coordonnées de son mandant.