Carte G : les obligations propres de la gestion locative

Beaucoup d'agences font de la gestion locative « en plus » de la transaction, avec les mêmes réflexes et les mêmes outils. Or la gestion est une activité distincte sur la carte professionnelle, et elle entraîne trois obligations que la transaction pure ne connaît pas toujours : une garantie financière sans échappatoire, un registre des versements tenu au fil de l'eau, et des honoraires dont une partie est plafonnée par décret.

Ce guide fait le tour de ce que la mention « Gestion immobilière » ajoute au quotidien d'une agence.

Une mention distincte sur la carte

La carte professionnelle mentionne la ou les activités immobilières réellement exercées : transactions sur immeubles et fonds de commerce, gestion immobilière, syndic de copropriété, marchand de listes. Prendre en gestion un premier lot alors que la carte ne porte que la mention « Transactions » revient à exercer une activité non couverte par le titre, avec le risque pénal qui s'attache à l'exercice sans carte — six mois d'emprisonnement et 7 500 euros d'amende.

Le point de vigilance concerne les agences en croissance : la mention s'ajoute par une demande auprès de la chambre de commerce et d'industrie, elle ne se déduit pas de la carte existante. La garantie financière, elle, s'apprécie par activité exercée.

La garantie financière : pas de dispense en gestion

En transaction, un professionnel qui déclare sur l'honneur ne recevoir aucun fonds, effet ou valeur peut être dispensé de garantie financière. En gestion locative, cette voie est fermée en pratique : encaisser les loyers, détenir un dépôt de garantie ou régler des charges, c'est manier des fonds pour le compte d'autrui.

Les montants minimaux sont ceux de la profession : 30 000 euros pendant les deux premières années d'activité, puis 110 000 euros minimum. L'attestation délivrée par le garant se révise et se réaffiche ; le détail des montants, de la RC professionnelle et de leur révision annuelle est traité dans notre guide sur la garantie financière et la RC pro de l'agent immobilier.

Le registre-répertoire, tenu au fil de l'eau

Dès lors que l'agence reçoit des fonds, tous les versements ou remises doivent être immédiatement mentionnés sur le registre-répertoire. « Immédiatement » est à prendre au sens propre : une saisie hebdomadaire, même exhaustive, ne répond pas à l'exigence.

Le registre-répertoire se conserve dix ans, comme le registre des mandats. En gestion, les deux registres vivent en parallèle : le registre des mandats reçoit chaque mandat de gestion par ordre chronologique — sa tenue est détaillée dans notre guide sur le registre des mandats — pendant que le registre-répertoire suit les mouvements de fonds bien après la signature.

C'est la principale différence de rythme avec la transaction : un mandat de vente produit un flux de fonds ponctuel, un mandat de gestion produit un flux mensuel pendant des années.

Qui paie quoi lors de la mise en location

C'est le sujet qui génère le plus de réclamations. Les prestations liées à la mise en location se répartissent en deux blocs.

À la charge exclusive du bailleur :

• la rédaction et la diffusion de l'annonce ;
• la recherche du locataire ;
• la gestion locative proprement dite (envoi des quittances, suivi des loyers, etc.) ;
• toute prestation non listée comme partageable.

Partagées entre bailleur et locataire : la constitution du dossier du locataire, l'organisation de la visite, la rédaction du bail et l'état des lieux d'entrée.

Pour ces quatre prestations, la part du locataire ne peut pas dépasser le plus faible des deux montants suivants : la moitié des honoraires facturés par l'agence, ou un plafond par mètre carré de surface habitable.

Zone	Plafond TTC par m² de surface habitable
Zone très tendue	12,10 €
Zone tendue	10,09 €
Reste du territoire	8,07 €

Pour l'état des lieux d'entrée, le plafond spécifique est de 3,03 € TTC par m², toutes zones confondues, toujours dans la limite de la moitié des honoraires.

Deux règles complètent le tableau :

• Le renouvellement du bail, lorsqu'un nouveau bail doit être rédigé, obéit au même partage et aux mêmes plafonds que la mise en location initiale.
• L'état des lieux de sortie amiable et contradictoire ne peut rien coûter au locataire. Une clause qui le lui facture est sans effet.

Le montant TTC des honoraires à la charge du locataire doit par ailleurs figurer dans l'annonce de location, avec les autres mentions décrites dans notre guide sur l'affichage des honoraires et les annonces.

Le tri des candidatures : le point de friction

La gestion locative met l'agence en position de sélectionner des candidats, donc en première ligne sur la non-discrimination à l'accès au logement. C'est précisément pourquoi le législateur a rendu ce thème obligatoire dans la formation continue : au moins 2 heures de non-discrimination à l'accès au logement et 2 heures portant sur les autres règles déontologiques au cours de chaque période de trois ans.

En pratique, le dispositif tient à trois habitudes : une grille de critères identique pour tous les dossiers, une traçabilité des refus, et des motifs formulés par écrit en termes objectifs. Le module dédié est la formation non-discrimination de 2 heures.

Check-list avant de prendre un premier mandat de gestion

1. La carte professionnelle porte bien la mention « Gestion immobilière ».
2. La garantie financière couvre l'activité de gestion, pour le montant requis selon l'ancienneté.
3. Le registre-répertoire est ouvert et la procédure de saisie immédiate des versements est écrite.
4. Le barème distingue les honoraires de mise en location (partageables, plafonnés) des honoraires de gestion (bailleur seul).
5. Le modèle de mandat de gestion précise l'étendue des pouvoirs confiés et les conditions d'encaissement.
6. Les heures de formation continue sont planifiées : 14 heures par an, ou 42 heures sur trois années consécutives, condition du renouvellement de la carte.

Formation continue : la gestion ne crée pas d'heures supplémentaires

Ajouter la mention « Gestion » à sa carte n'ajoute pas d'heures à l'obligation de formation : le volume reste de 14 heures par an ou 42 heures sur trois ans pour le titulaire de la carte, quelle que soit la combinaison d'activités. Ce qui change, c'est le contenu utile : baux, charges récupérables, état des lieux, impayés et traitement des données des candidats deviennent des thèmes prioritaires. Ils entrent dans le champ de la formation loi ALUR de 14 heures et de son format 42 heures.

L'ensemble des obligations attachées à la carte est repris sur la page agent immobilier, et le catalogue complet sur la page immobilier.

Questions fréquentes

Peut-on faire de la gestion locative avec une carte « Transactions » seule ?

Non. La carte professionnelle mentionne les activités exercées et la gestion immobilière en est une distincte. Il faut demander l'ajout de la mention auprès de la chambre de commerce et d'industrie, et disposer d'une garantie financière couvrant cette activité.

La dispense de garantie financière existe-t-elle en gestion ?

La dispense repose sur une déclaration de ne recevoir aucun fonds, effet ou valeur. Elle est donc incompatible avec une activité de gestion locative, qui suppose d'encaisser les loyers et de détenir des dépôts de garantie. Les montants minimaux sont de 30 000 euros les deux premières années, puis 110 000 euros.

Les honoraires de gestion mensuels sont-ils plafonnés ?

Non. Le plafonnement par mètre carré vise les prestations de mise en location partagées avec le locataire : dossier, visite, rédaction du bail et état des lieux d'entrée. Les honoraires de gestion courante sont à la charge exclusive du bailleur et relèvent de la liberté contractuelle, sous réserve du barème affiché.

Peut-on facturer l'état des lieux de sortie au locataire ?

Non lorsqu'il est réalisé à l'amiable et de façon contradictoire. Seul l'état des lieux d'entrée peut être partagé, dans la limite de 3,03 euros TTC par mètre carré et de la moitié des honoraires.

Le renouvellement du bail peut-il être facturé au locataire ?

Oui, lorsqu'un nouveau bail doit être rédigé : le partage et les plafonds sont alors les mêmes que pour la mise en location initiale. En dehors de cette hypothèse, les frais restent à la charge du bailleur.