Annonce immobilière : les mentions énergie à vérifier avant de diffuser

Un mandat signé, des photos prêtes, un propriétaire pressé : la tentation est grande de diffuser l'annonce et de compléter les informations « dès que le diagnostiqueur aura rendu son rapport ». C'est précisément le scénario qui expose le mandataire immobilier : l'obligation d'information dans les annonces pèse sur le professionnel qui diffuse, et le manquement est sanctionné par une amende administrative, sans qu'il soit besoin d'un litige avec un acquéreur.

L'obligation, en une phrase

L'article L126-33 du code de la construction et de l'habitation impose, en cas de vente ou de location d'un bien immobilier, de mentionner le classement du bien au regard de sa performance énergétique et de sa performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre dans les annonces de vente ou de location, y compris celles diffusées sur les plateformes numériques.

Autrement dit : le DPE doit être réalisé avant la diffusion, pas avant la signature. Sans DPE, pas d'annonce conforme.

Les quatre mentions à contrôler

Les articles R126-21 à R126-25 du même code détaillent la forme, qui varie selon le support.

Élément	Ce que le texte impose
Classe énergie et classe climat	Les deux lettres, jamais une seule
Annonce en presse écrite	Les lettres précédées des mentions « classe énergie » et « classe climat », en majuscules, dans une taille au moins égale à celle du reste du texte (article R126-21)
Annonce en vitrine ou en ligne	Les deux classements mentionnés de façon lisible et en couleur (article R126-22)
Dépenses d'énergie (logements)	Le montant des dépenses théoriques annuelles pour tous les usages, précédé de « Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : », avec l'année de référence des prix de l'énergie utilisés (article R126-23)
Logements les plus énergivores	La mention « Logement à consommation énergétique excessive : », complétée selon les précisions fixées par arrêté (article R126-24)

Deux erreurs de terrain reviennent constamment. La première : afficher l'étiquette énergie sans l'étiquette climat, alors que les deux sont exigées. La seconde : indiquer un montant de dépenses annuelles sans l'année de référence des prix, ce que l'article R126-23 impose expressément.

Une exception à connaître : ces dispositions ne s'appliquent pas aux immeubles à construire (article R126-25). Le neuf sur plan suit d'autres règles d'information.

L'amende, et qui la paie

L'article L126-33 prévoit une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale en cas de manquement d'un professionnel à cette obligation d'information.

Pour un mandataire immobilier, la conséquence est directe : vous n'êtes pas le titulaire de la carte professionnelle, mais vous rédigez et publiez des annonces sous cette carte. Une annonce non conforme engage l'agence, et votre attestation d'habilitation dépend de la confiance du titulaire.

Le DPE lui-même : validité et pièges de date

Le DPE doit être en cours de validité à la signature du bail ou de la vente. Selon Service-public, les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont valables dix ans. En revanche, ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont cessé d'être valables le 1er janvier 2025.

Le piège est concret : un propriétaire vous tend « son DPE » daté de 2019 en toute bonne foi. Ce document ne permet plus de diffuser une annonce conforme. Vérifiez systématiquement la date de réalisation, pas seulement la présence du rapport.

Vente : le dossier de diagnostic technique

Au-delà de l'annonce, l'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation impose au vendeur un dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique. Il rassemble notamment, selon la nature et la situation du bien :

• le constat de risque d'exposition au plomb ;
• l'état relatif à la présence d'amiante ;
• l'état relatif à la présence de termites ;
• l'état de l'installation intérieure de gaz et celui de l'installation intérieure d'électricité ;
• l'état des risques et pollutions ;
• le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l'audit énergétique ;
• le contrôle de l'assainissement non collectif, l'information sur le risque de mérule, le document sur les zones de bruit des aérodromes, le certificat de conformité d'un appareil de chauffage au bois.

Sur l'audit énergétique, Service-public précise que pour la vente d'un logement classé E, F ou G, un audit énergétique doit être fourni au futur acquéreur au moment de la promesse ou de la signature de l'acte. Cet audit se commande, il ne s'improvise pas : l'anticiper à la prise de mandat évite un report de signature.

Location : la classe G n'est plus louable

Depuis le 1er janvier 2025, il n'est plus possible de louer un logement dont le DPE est classé G. Les logements classés F suivront en 2028, les logements classés E en 2034.

Pour un mandataire qui travaille la location, ce point se traite avant le mandat, pas avant la diffusion. Prendre un mandat de location sur un bien classé G, c'est prendre un mandat inexécutable en l'état, avec un propriétaire qui découvrira la contrainte au pire moment. Le bon réflexe est d'annoncer le calendrier dès l'estimation et d'orienter la conversation vers les travaux ou vers la vente.

Check-list avant diffusion

1. DPE réalisé, daté, et postérieur au 1er juillet 2021.
2. Classe énergie et classe climat relevées sur le rapport.
3. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie, avec l'année de référence des prix.
4. Mention « Logement à consommation énergétique excessive : » si le logement est classé F ou G.
5. Sur votre site et sur les portails : classements lisibles et en couleur.
6. En location : vérifier que le bien n'est pas classé G.
7. En vente : audit énergétique lancé si le logement est classé E, F ou G, et dossier de diagnostic technique en cours de constitution.
8. Copie du DPE archivée dans le dossier du mandat, avec les autres pièces à conserver en cas de contrôle.

Ce dernier point rejoint la logique du dossier permanent décrite dans notre guide sur les documents à présenter lors d'un contrôle chez un mandataire immobilier.

Le lien avec vos heures de formation

Les règles d'information de l'acquéreur et du locataire font partie des thèmes que les professionnels de l'immobilier travaillent au titre de leur formation continue. Un module qui traite de la performance énergétique, des diagnostics et des mentions obligatoires alimente utilement vos heures de formation loi ALUR — et, sur une période triennale, votre obligation de 42 heures. Les modules de déontologie abordent pour leur part le devoir d'information et de conseil, qui est la source de cette obligation.

Questions fréquentes

Puis-je diffuser une annonce sans DPE en attendant le rapport du diagnostiqueur ?

Non. L'article L126-33 impose la mention du classement énergétique et climatique dans l'annonce de vente ou de location. Une annonce diffusée sans ces mentions expose le professionnel à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Faut-il afficher les deux étiquettes ou une seule ?

Les deux. Le texte vise le classement au regard de la performance énergétique et de la performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre. En vitrine et en ligne, les deux doivent apparaître de façon lisible et en couleur.

Un DPE de 2019 est-il encore valable ?

Non. Selon Service-public, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré le 1er janvier 2025. Seuls les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 bénéficient d'une validité de dix ans.

Que se passe-t-il si le propriétaire refuse de faire réaliser l'audit énergétique ?

Pour la vente d'un logement classé E, F ou G, l'audit doit être fourni au futur acquéreur au moment de la promesse ou de la signature de l'acte. Un refus bloque l'opération à la fin du processus, quand tout le monde a engagé du temps. Signalez la contrainte par écrit dès la prise de mandat et conservez la trace de cette information.

Ces obligations s'appliquent-elles aux annonces diffusées en ligne ?

Oui. L'article L126-33 vise les annonces de vente ou de location, « y compris celles diffusées sur les plateformes numériques ». Une publication commerciale qui présente un bien à la vente ou à la location est une annonce : les mentions doivent y figurer comme ailleurs, de façon lisible et en couleur.