Conciergerie Airbnb sans carte pro : ce que vous risquez

Ménage, linge, accueil des voyageurs, gestion des annonces, fixation des prix, encaissement des nuitées : sous l'étiquette « conciergerie », on trouve des entreprises qui font des métiers juridiquement très différents. Certaines n'ont besoin d'aucune autorisation. D'autres exercent, souvent sans le savoir, une activité réservée par la loi Hoguet aux titulaires d'une carte professionnelle, avec l'obligation de formation continue qui l'accompagne. Et depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, toutes celles qui s'entremettent dans la location d'un meublé de tourisme ont des obligations propres, assorties d'amendes par meublé.

Ce guide répond à la question qu'un gérant de conciergerie devrait se poser avant de signer un propriétaire de plus : ai-je besoin d'une carte, et que se passe-t-il si je n'en ai pas ?

D'abord, votre conciergerie a-t-elle besoin d'une carte ?

Ce que dit la loi Hoguet

Le mot « conciergerie » n'existe dans aucun texte. Ce qui compte, c'est l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. Il s'applique aux personnes qui, « d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui » et relatives notamment :

• à « la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé » (1°) ;
• à « la gestion immobilière » (6°).

L'article 1-1 précise que la location, « saisonnière ou non, en nu ou en meublé », relève de la gestion immobilière « lorsqu'elle constitue l'accessoire d'un mandat de gestion », et définit la location saisonnière comme une location conclue « pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs ».

Trois expressions font basculer la plupart des conciergeries dans le champ de la loi :

• « d'une manière habituelle » : une activité organisée, avec une clientèle de propriétaires, est habituelle ;
• « prêtent leur concours » : il n'est pas nécessaire de signer soi-même le contrat de location, aider à sa conclusion suffit ;
• « même à titre accessoire » : que l'essentiel du chiffre d'affaires vienne du ménage ne change rien si une partie de l'offre porte sur la location.

La grille de lecture, prestation par prestation

Nous n'avons pas trouvé de position administrative ni de décision de justice publiée qui trancherait le cas des conciergeries de manière générale. La grille qui suit est donc une lecture des textes, à appliquer au cas par cas.

Prestation	Rattachement à l'article 1er	Carte nécessaire, à la lecture des textes
Ménage, linge, petite maintenance seuls	Aucun	Non
Accueil et remise des clés pour un propriétaire qui gère lui-même ses réservations	Aucun	Non
Création et gestion des annonces, réponse aux demandes de réservation	Concours à la location (1°)	Oui
Fixation des prix, du calendrier, sélection des voyageurs dans le cadre d'une gestion suivie	Gestion immobilière (6° et art. 1-1)	Oui, mention « Gestion immobilière »
Encaissement des loyers, acomptes, dépôts de garantie pour le propriétaire	Gestion immobilière (6°)	Oui, mention « Gestion immobilière » et garantie financière

Carte T ou carte G ?

L'article 1er du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 distingue les mentions de la carte : « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » pour les opérations des 1° à 5° et 8° de l'article 1er de la loi, « Gestion immobilière » pour le 6°.

En pratique, la conciergerie « clés en main » qui gère les biens dans la durée, fixe les prix et encaisse les nuitées fait de la gestion immobilière : c'est la carte G qu'il lui faut. Deux points le confirment. D'une part, la location accessoire à un mandat de gestion est rattachée à la gestion par l'article 1-1. D'autre part, l'article 3 de la loi exclut la déclaration de non-détention de fonds pour les activités du 6° : un gestionnaire doit toujours justifier d'une garantie financière. L'article 64 du décret exige en outre un mandat écrit qui l'autorise « expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs ». Une conciergerie qui se limiterait à trouver des voyageurs, sans mandat de gestion ni encaissement, relève plutôt de l'entremise dans la location, couverte par la mention « Transactions ».

La carte est délivrée par le président de la CCI, pour trois ans, à qui justifie de son aptitude professionnelle, d'une garantie financière, d'une assurance de responsabilité civile professionnelle, et n'est frappé d'aucune incapacité. Notre guide sur la carte G et la gestion locative détaille ces conditions.

Risque n° 1 : exercer sans carte

Deux délits de la loi Hoguet visent directement la conciergerie non titulaire.

L'exercice sans carte. L'article 14 punit de six mois d'emprisonnement et 7 500 euros d'amende le fait de se livrer ou de prêter son concours, d'une manière habituelle, aux opérations de l'article 1er sans être titulaire de la carte.

Le maniement de fonds irrégulier. L'article 16 punit de deux ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende le fait de recevoir ou de détenir des sommes, effets ou valeurs en violation des articles 3 ou 5 de la loi. Une conciergerie sans carte qui reçoit les virements des voyageurs réservant en direct, puis reverse au propriétaire après commission, est exactement dans cette situation.

Exemple (fictif) : une société propose deux formules à des propriétaires de résidences secondaires. La première comprend ménage, linge et accueil, le propriétaire gérant seul ses réservations. La seconde comprend en plus la gestion des annonces, la fixation des prix et l'encaissement des réservations directes sur le site de la société. Sans carte, la première formule ne pose pas de difficulté à la lecture de l'article 1er ; la seconde expose la société aux articles 14 et 16. Elle doit la suspendre jusqu'à l'obtention d'une carte G, ou s'adosser à un titulaire de carte.

Risque n° 2 : avoir la carte mais pas la formation

Une fois titulaire, la conciergerie entre dans le régime commun des professionnels de l'immobilier. L'article 3-1 de la loi soumet à une obligation de formation continue les titulaires de carte, leurs représentants légaux et les collaborateurs habilités de l'article 4, et prévoit que la carte « ne peut être renouvelée » s'ils ne justifient pas l'avoir remplie.

Le décret n° 2016-173 fixe la durée : quatorze heures par an ou quarante-deux heures au cours de trois années consécutives d'exercice, dont au moins deux heures sur la non-discrimination à l'accès au logement et deux heures sur les autres règles déontologiques sur la période.

Pas d'amende pour les heures manquantes, donc, mais une conséquence plus radicale : sans justificatifs, la CCI ne renouvelle pas la carte, et continuer à exercer après son expiration relève de nouveau de l'article 14. Les guides renouvellement de carte refusé pour formation incomplète et répartir les 42 heures sur trois ans détaillent ce mécanisme.

Risque n° 3 : les obligations propres aux meublés de tourisme

Indépendamment de la loi Hoguet, le code du tourisme et le code de la construction et de l'habitation visent toute personne qui s'entremet dans la location d'un meublé de tourisme, qu'elle ait ou non une carte.

Les obligations de l'intermédiaire

L'article L324-2-1 du code du tourisme, dans sa version en vigueur depuis le 20 mai 2026, impose à toute personne qui prête son concours, par une activité d'entremise ou de négociation, à la mise en location d'un meublé de tourisme :

• d'informer le loueur de ses obligations de déclaration ou d'autorisation préalables ;
• d'obtenir de lui, avant de publier l'annonce, une déclaration sur l'honneur attestant qu'il les respecte ;
• de publier le numéro de déclaration dans toute annonce ;
• de cesser d'offrir un meublé déclaré comme résidence principale lorsqu'il a été loué plus de 120 jours dans l'année, ou au-delà du nombre de jours fixé par la commune.

Les amendes civiles sont prononcées par le président du tribunal judiciaire, sur demande de la commune : jusqu'à 12 500 euros par meublé pour les obligations d'information, de déclaration sur l'honneur et de numéro, et jusqu'à 50 000 euros par annonce pour le maintien d'une offre au-delà du plafond de jours.

Le concours à un changement d'usage irrégulier

Dans les communes où le changement d'usage est soumis à autorisation, louer un logement en meublé de tourisme sans autorisation expose le propriétaire à une amende civile. Depuis la loi du 19 novembre 2024, l'article L651-2-1 du code de la construction et de l'habitation vise aussi celui qui « prête son concours » à cette infraction par une activité d'entremise, de négociation ou de mise à disposition de services, à l'exception des plateformes numériques : amende civile jusqu'à 100 000 euros par local irrégulièrement transformé, sur assignation de la commune ou de l'Agence nationale de l'habitat. Les conciergeries ne sont pas exclues de ce texte.

Les obligations de vos clients, qui deviennent les vôtres

Depuis le 20 mai 2026, tout meublé de tourisme doit être déclaré sur le téléservice national, qui délivre le numéro à publier (article L324-1-1, III). Le propriétaire encourt une amende administrative jusqu'à 10 000 euros pour défaut de déclaration et 20 000 euros pour fausse déclaration ou faux numéro, et des amendes civiles jusqu'à 15 000 euros pour dépassement du plafond de jours. Une conciergerie qui publie une annonce sans vérifier ces points s'expose elle-même aux amendes de l'article L324-2-1, et perd la confiance d'un client qui se découvre en infraction.

Les acomptes plafonnés

Pour le professionnel titulaire de carte qui reçoit les fonds, l'article 68 du décret n° 72-678, modifié par le décret n° 2026-121 du 20 février 2026, encadre depuis le 1er mars 2026 les versements accompagnant une réservation de location saisonnière : pas plus de douze mois avant la remise des clés, 25 % au plus du montant total du loyer, solde exigible au plus tôt un mois avant l'entrée dans les lieux.