Gestionnaire locatif : carte G, diplôme, formation obligatoire, qui doit quoi

« Gestionnaire locatif » est un intitulé de poste, pas un statut. Derrière lui, on trouve trois situations juridiques très différentes : le salarié d'une agence ou d'un cabinet d'administration de biens, l'agent commercial qui travaille pour un titulaire de carte, et le professionnel qui a sa propre carte G. Les questions qui reviennent (faut-il un diplôme ? une carte ? une formation obligatoire ?) n'ont pas la même réponse selon la case où vous êtes.

Trois situations, trois régimes

La carte, l'aptitude et la garantie financière pèsent sur le titulaire. Le collaborateur, lui, agit sous la carte de son employeur ou de son mandant, avec une attestation qui fixe ses pouvoirs. Mais la formation continue s'applique à tous ceux qui sont habilités.

Si vous voulez votre propre carte G

La carte professionnelle est délivrée par la CCI pour trois ans. Pour la mention « gestion immobilière », Entreprendre.Service-Public (fiche F32994) liste les conditions :

• l'aptitude : un diplôme de niveau bac + 3 (BTS professions immobilières, licence juridique, économique ou commerciale, licence professionnelle…), ou une expérience salariée à temps plein sous un titulaire de carte portant la même mention : 3 ans avec le baccalauréat, 10 ans sans, 4 ans comme cadre ;
• une garantie financière, obligatoire en gestion : 30 000 € minimum les deux premières années, puis 110 000 € ;
• une assurance de responsabilité civile professionnelle ;
• l'absence de faillite personnelle ou d'interdiction de gérer.

Le point qui intéresse les gestionnaires salariés : les années passées comme salarié d'un titulaire de carte G comptent pour l'aptitude. Un gestionnaire bachelier qui a travaillé trois ans à temps plein dans un cabinet de gestion peut demander sa propre carte G sans diplôme supplémentaire. Gardez vos contrats et bulletins de salaire : ce sont eux qui le prouveront.

Les obligations de l'agence elle-même (registre-répertoire, honoraires de location partagés et plafonnés, absence de dispense de garantie) sont détaillées dans notre guide sur la carte G et la gestion locative.

Si vous êtes salarié ou agent commercial

Le collaborateur qui négocie, s'entremet ou s'engage pour le compte du titulaire reçoit une attestation d'habilitation, demandée par le titulaire et visée par la CCI. Elle ne peut pas dépasser la validité de la carte du titulaire, ni la durée d'un contrat à durée déterminée ou d'un contrat d'agent commercial (notice du cerfa 15315). Son fonctionnement est expliqué en détail dans notre guide sur l'attestation collaborateur.

Deux différences comptent particulièrement en gestion :

• Le maniement des fonds. Pour un salarié, l'attestation précise par une case s'il peut manier les fonds remis par les clients. Un agent commercial ne peut jamais recevoir de fonds, effets ou valeurs au titre de la loi Hoguet. Or la gestion consiste précisément à encaisser des loyers et des dépôts de garantie : un agent commercial peut prospecter des mandats de gestion, faire visiter, constituer les dossiers, mais l'encaissement reste à l'agence.
• Les actes. L'agent commercial ne donne pas de consultations juridiques et ne rédige pas d'actes sous seing privé, sauf les mandats au profit du titulaire. Il peut être présent à la signature d'un bail, sans conseil juridique ni signature pour le compte du titulaire.

Exemple (fictif) : un cabinet confie à une agente commerciale la prospection de propriétaires et la mise en location de leurs appartements. Elle peut signer les mandats de gestion au nom du cabinet si son attestation le prévoit, organiser les visites, réunir les pièces des candidats. Le bail est rédigé par le cabinet, le dépôt de garantie et le premier loyer sont versés au cabinet, jamais à elle.