Formation viager immobilier (14 heures) en ligne

• Agents immobiliers et négociateurs qui veulent développer le viager
• Agents commerciaux habilités
• Gestionnaires de patrimoine intervenant sur l'immobilier des seniors

• Savoir définir la vente en viager à partir des textes du code civil (vente, rente viagère, contrat aléatoire) et en employer le vocabulaire exact : crédirentier, débirentier, bouquet, rente, tête.
• Savoir distinguer le viager occupé (réserve d'un droit d'usage et d'habitation ou d'un usufruit) et le viager libre, et en mesurer les conséquences pour les deux parties.
• Savoir distinguer le viager de la vente à terme, de la vente de la nue-propriété et du prêt viager hypothécaire.
• Savoir situer son intervention d'intermédiaire dans le cadre de la loi Hoguet et identifier le rôle du notaire dans une vente en viager.
• Savoir repérer les profils de vendeurs et d'acquéreurs et les motivations qui fondent un projet de viager, sans promesse de rendement.
• Savoir présenter l'économie des articles 1968 à 1983 du code civil et en appliquer les règles à une vente en viager.
• Savoir identifier les situations où l'aléa fait défaut : tête décédée au jour du contrat, décès dans les vingt jours d'une maladie existante, rente dérisoire au regard des revenus du bien.
• Savoir vérifier les conditions générales de validité (consentement, capacité, contenu licite et certain) chez un vendeur âgé, y compris sous mesure de protection.
• Savoir distinguer nullité absolue et nullité relative, connaître les titulaires de l'action, les délais et les effets de l'annulation.
• Savoir adopter, dans son dossier, les précautions qui réduisent le risque d'annulation.

1. 1Le viager : notions, formes (occupé, libre, vente à terme) et place sur le marché (60 min)+

   • Ce qu'est juridiquement une vente en viager
   • Le vocabulaire du viager
   • Viager occupé et viager libre
   • Ce que le viager n'est pas : vente à terme, nue-propriété, prêt viager hypothécaire
   • Le rôle du notaire et le rôle de l'intermédiaire
   • Place du viager sur le marché immobilier
   • Un parcours type de vente en viager
   • Répondre juste aux questions fréquentes des clients
   • Synthèse du module
2. 2Le contrat de rente viagère dans le code civil : aléa, conditions de validité, nullités (art. 1968 et s.) (60 min)+

   • Le chapitre du code civil consacré à la rente viagère
   • L'aléa, élément essentiel du contrat
   • La liberté du taux et ses limites
   • Consentement et capacité d'un vendeur âgé
   • Le contenu et la forme du contrat
   • Les nullités : nature, titulaires, délais, effets
   • Les précautions du professionnel
   • Synthèse du module
3. 3Droits et obligations du crédirentier et du débirentier : droit d'usage et d'habitation, charges et travaux (art. 605-606 C. civ.) (60 min)+

   • Les obligations essentielles de chaque partie
   • Droit d'usage et d'habitation ou usufruit : ce que le vendeur se réserve
   • Entretien et grosses réparations : les articles 605 à 607
   • Charges annuelles, impôts et copropriété
   • Accès au logement, assurance et abus de jouissance
   • Les situations de vie qui mettent l'acte à l'épreuve
   • La fin du droit d'occupation et le décès du crédirentier
   • Synthèse du module
4. 4Les clauses de l'acte : clause résolutoire, indexation, réversion, privilège du vendeur (60 min)+

   • Pourquoi les clauses comptent autant en viager
   • La clause résolutoire
   • L'indexation de la rente
   • Rente sur plusieurs têtes et réversion
   • La garantie légale du vendeur : du privilège à l'hypothèque légale spéciale
   • Les clauses complémentaires
   • La relecture du projet d'acte par l'agent
   • Synthèse du module
5. 5Garanties du crédirentier et défaillance du débirentier (60 min)+

   • Le risque propre du crédirentier
   • Le titre exécutoire et l'hypothèque du vendeur
   • Les sûretés complémentaires
   • Le débirentier ne paie plus : les deux voies
   • Le décès du débirentier
   • La revente du bien par le débirentier
   • Le débirentier en difficulté : surendettement et procédures collectives
   • Le rôle de l'intermédiaire : prévenir et orienter
   • Synthèse du module
6. 6Vente à terme, nue-propriété et démembrement : comparaison avec le viager (60 min)+

   • Quatre façons de vendre sans tout encaisser le jour de l'acte
   • La vente à terme : un prix fixe, un paiement étalé
   • Lésion et risque : ce que l'aléa change
   • Le démembrement : vendre la nue-propriété, garder l'usufruit
   • Usufruit ou droit d'usage et d'habitation : un choix qui engage l'avenir
   • La fiscalité du vendeur : quatre montages, quatre traitements
   • Choisir le montage et conseiller le client
7. 7Évaluer un bien en viager : valeur vénale et décote d'occupation (60 min)+

   • Pourquoi tout commence par l'évaluation
   • La valeur vénale : de quoi parle-t-on ?
   • La méthode par comparaison, pas à pas
   • Les autres méthodes et la valeur locative
   • La décote d'occupation : principe et méthode économique
   • Barèmes fiscaux et décote : ne pas confondre
   • Situations particulières
   • Le dossier d'évaluation et le rôle de l'agent
   • Synthèse du module
8. 8Espérance de vie et tables de mortalité : usage et limites dans la fixation du prix (60 min)+

   • Pourquoi le viager a besoin d'une durée probable
   • Lire une table de mortalité
   • Les tables disponibles et leurs différences
   • Une tête ou deux têtes : calculer la durée probable
   • Les limites des tables : ce qu'il ne faut jamais faire
   • Présenter la durée probable aux clients
   • Synthèse du module
9. 9Calculer le bouquet et la rente ; indexation de la rente (60 min)+

   • De la valeur occupée au prix : l'architecture bouquet et rente
   • Convertir le capital en rente : la méthode de l'annuité
   • La méthode actuarielle et la rente sur deux têtes
   • Les contrôles de cohérence avant de proposer un prix
   • L'indexation de la rente : calcul et points de vigilance
   • Les simulateurs : un outil, pas une réponse
   • Synthèse : la fiche de calcul d'un viager
10. 10Fiscalité de la rente viagère et de la vente pour le crédirentier (fraction imposable, plus-values) (60 min)+

    • Vue d'ensemble : trois sommes, trois régimes
    • La rente à l'impôt sur le revenu : la fraction imposable
    • La rente : prélèvements sociaux et prélèvement à la source
    • La plus-value : principe et prix de cession en viager
    • Les exonérations utiles au vendeur en viager
    • Le temps du contrat : décès, réversion, résolution
    • Synthèse : la fiche fiscale du vendeur
11. 11Fiscalité et coûts pour l'acquéreur en viager : droits de mutation, IFI, succession et revente (60 min)+

    • Ce que coûte réellement un viager à l'acquéreur
    • L'assiette des droits de mutation en viager
    • Les taux et le calcul des frais d'acquisition
    • Pendant le contrat : rente, charges et impôts locaux
    • L'acquéreur face à l'IFI
    • Succession : décès du crédirentier, décès du débirentier, vente à un héritier
    • La revente par l'acquéreur : la plus-value
    • Synthèse : la fiche budget de l'acquéreur
12. 12Prospection, mandat, information et devoir de conseil en viager ; vendeurs âgés et vulnérables (60 min)+

    • Pourquoi le viager exige une vigilance renforcée
    • Prospecter des vendeurs sans les mettre en danger
    • Le mandat de vente en viager
    • Informer et conseiller : jusqu'où va l'agent
    • Vendeurs âgés : capacité et mesures de protection
    • Vulnérabilité sans mesure de protection : l'abus de faiblesse et les bonnes pratiques
    • Synthèse : la grille de contrôle du dossier viager
13. 13Négociation d'un viager et déroulé jusqu'à l'acte authentique (60 min)+

    • De la première offre à l'acte : une chaîne d'étapes
    • Préparer et conduire la négociation
    • L'offre d'achat et la contre-offre
    • L'avant-contrat : forme et contenu propres au viager
    • Entre l'avant-contrat et l'acte : préemption, pièces et risque de décès
    • La signature de l'acte authentique et ses suites
    • Synthèse : le rétroplanning d'un viager
14. 14Cas pratiques de synthèse en viager (60 min)+

    • Méthode : une grille de lecture pour tout dossier viager
    • Dossier 1 : un viager occupé, du mandat à l'acte
    • Dossier 2 : la fiscalité des deux côtés de l'acte
    • Dossier 3 : un vendeur fragile et une vente dans la famille
    • Dossier 4 : les accidents de la vie du contrat
    • Dossier 5 : viager, vente à terme ou nue-propriété
    • Synthèse : les dix erreurs qui font échouer un viager

14 heures · accès à la plateforme pendant 365 jours. Renouvellement : valable au titre des 14 heures annuelles.

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