Frais de notaire 2026 : droits de mutation jusqu'à 5 %, exception primo-accédants et calcul
Frais de notaire en 2026 : taux départemental relevable à 5 % jusqu'au 31 mars 2028, dates d'effet, primo-accédants exclus de la hausse, calcul détaillé dans l'ancien.
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Publié le · 10 min de lecture
En 2026, les « frais de notaire » d'un achat dans l'ancien dépendent plus que jamais du département : depuis la loi de finances pour 2025, un conseil départemental peut porter son taux de droits de mutation au-delà du plafond habituel de 4,50 %, dans la limite de 5 %, pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Cette hausse ne s'applique pas à l'acquéreur qui achète sa première résidence principale au sens du code de la construction et de l'habitation. Sur un achat de 250 000 €, la différence est d'environ 1 280 €. Voici comment se décomposent ces frais, quel taux s'applique à quel acte, et comment un professionnel de l'immobilier peut l'expliquer sans sortir de son rôle.
Ce que recouvrent les « frais de notaire » dans l'ancien
L'expression est trompeuse : l'essentiel n'est pas la rémunération du notaire, ce sont des impôts. Pour l'achat d'un logement ancien à un particulier, on trouve :
| Composante | Taux | Bénéficiaire | Texte |
|---|---|---|---|
| Droit départemental | 3,80 % de droit commun, voté de 1,20 % à 4,50 %, et jusqu'à 5 % à titre temporaire | Département | CGI, art. 1594 D |
| Taxe additionnelle | 1,20 % | Commune (plus de 5 000 habitants ou station de tourisme) ou fonds de péréquation départemental | CGI, art. 1584 et 1595 bis |
| Frais d'assiette et de recouvrement | 2,37 % du droit départemental (pas du prix) | État | CGI, art. 1647, V, a |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,10 % | État | CGI, art. 879 et 881 K |
| Émoluments du notaire | Barème dégressif, plus TVA à 20 % | Notaire | C. com., art. A444-91 |
| Débours et formalités | Selon le dossier | Divers | — |
L'assiette des droits est le prix exprimé dans l'acte, augmenté des charges en capital et des indemnités stipulées au profit du vendeur (CGI, art. 683). Pour l'acquéreur, la taxe additionnelle coûte 1,20 % que le bien soit situé dans une grande commune ou dans un village : seul le bénéficiaire change.
Le barème des émoluments proportionnels de la vente de gré à gré (art. A444-91 du code de commerce) est le suivant : 3,870 % jusqu'à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 € et 0,799 % au-delà.
La hausse temporaire : jusqu'à 5 % jusqu'au 31 mars 2028
Hors dispositions particulières, l'article 1594 D interdit de fixer le taux départemental au-delà de 4,50 %. L'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a ouvert une parenthèse : les départements peuvent relever ce taux au-delà de 4,50 % et dans la limite de 5 % pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. La doctrine administrative à jour (BOI-ENR-DMTOI-10-20, version publiée le 17 juin 2026, § 105) le détaille. Ce relèvement est sans effet sur les mutations soumises au taux réduit de 0,70 %, c'est-à-dire les ventes de logements neufs soumises à la TVA.
Ce n'est pas une hausse générale : chaque conseil départemental décide. Le taux en vigueur dans chaque département est publié sur impots.gouv.fr ; c'est ce tableau, et le notaire, qu'il faut consulter pour un bien donné, plutôt qu'une moyenne nationale.
À partir de quand un nouveau taux s'applique-t-il ?
La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 121) a organisé un calendrier des dates d'effet, que la doctrine résume ainsi :
| Délibération notifiée | S'applique aux actes passés à compter du |
|---|---|
| Au plus tard le 15 avril 2025 | Premier jour du deuxième mois suivant la notification |
| Entre le 16 avril et le 30 novembre 2025 | 1er janvier 2026 |
| Entre le 1er décembre 2025 et le 15 avril 2026 | Premier jour du deuxième mois suivant la notification |
| Entre le 16 avril et le 30 novembre 2026 | 1er janvier 2027 |
| Entre le 1er décembre 2026 et le 15 avril 2027 | Premier jour du deuxième mois suivant la notification |
| Entre le 16 avril et le 30 novembre 2027 | 1er janvier 2028 |
Sauf terme anticipé, toutes ces délibérations cessent de produire effet le 31 mars 2028. Pour les actes passés à compter du 1er avril 2028, le taux applicable dans les départements concernés redevient celui qui était en vigueur le 31 janvier 2025.
Conséquence directe pour les ventes signées cet automne : un département qui a délibéré entre le 16 avril et le 30 novembre 2026 voit son nouveau taux s'appliquer aux actes du 1er janvier 2027. Un compromis signé en novembre 2026 pour un acte authentique prévu en janvier 2027 peut donc subir un taux différent de celui annoncé au moment de l'offre.
La date qui compte : celle de l'acte authentique
La doctrine retient la date de signature de l'acte authentique, et non celle de l'avant-contrat. Pour une promesse synallagmatique sous condition suspensive soumise à la formalité fusionnée, on retient la date de réalisation de la condition. Avancer ou retarder la signature de quelques jours, autour d'un 1er janvier, peut donc changer le montant des droits.
L'exception des primo-accédants
Le B du II de l'article 116 exclut le nouveau taux lorsque le bien acquis constitue pour l'acquéreur une première propriété au sens du I de l'article L31-10-3 du code de la construction et de l'habitation et qu'il est destiné à sa résidence principale. La doctrine (§ 124 à 152) en précise les contours :
- est primo-accédante la personne physique qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'acquisition ;
- la condition ne dépend ni des ressources ni du mode de financement : pas de plafond de revenus, pas d'obligation d'emprunter ;
- un locataire de sa résidence principale qui possède une résidence secondaire est considéré comme primo-accédant ;
- la résidence principale est le logement où l'acquéreur réside habituellement et effectivement ;
- en indivision, l'avantage bénéficie à chaque indivisaire qui remplit personnellement la condition, à hauteur de sa quote-part.
Pour ces acquéreurs, c'est le taux antérieur du département qui s'applique. À l'inverse, un couple qui a vendu sa résidence principale il y a un an pour en acheter une autre n'est pas primo-accédant : il a été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années.
| Acquéreur (département fictif à 5 %, taux antérieur 4,50 %) | Taux départemental |
|---|---|
| Investisseur, propriétaire de sa résidence principale, qui achète pour louer | 5 % |
| Locataire depuis trois ans, propriétaire d'une maison de vacances, qui achète sa résidence principale | 4,50 % |
| Couple qui a vendu sa résidence principale il y a un an et achète la suivante | 5 % |
| Achat d'un appartement neuf à un promoteur, vente soumise à la TVA | 0,70 % (hors champ de la hausse) |
Un calcul complet, avec et sans la hausse
Exemple fictif, construit pour illustrer le calcul. Un appartement ancien de 250 000 €, situé dans une commune de 30 000 habitants d'un département qui applique 5 % aux actes de novembre 2026.
Acquéreur investisseur (taux de 5 %)
- droit départemental : 250 000 × 5 % = 12 500 € ;
- taxe communale : 250 000 × 1,20 % = 3 000 € ;
- frais d'assiette : 12 500 × 2,37 % = 296,25 € ;
- soit 15 796,25 € de droits de mutation ;
- contribution de sécurité immobilière : 250 € ;
- émoluments : 251,55 + 167,58 + 457,52 + (190 000 × 0,799 % = 1 518,10) = 2 394,75 € hors taxe, soit 2 873,70 € TTC ;
- total d'environ 18 920 €, avant débours et émoluments de formalités.
Acquéreuse primo-accédante pour sa résidence principale (taux antérieur de 4,50 %)
- droit départemental : 250 000 × 4,50 % = 11 250 € ;
- taxe communale : 3 000 € ;
- frais d'assiette : 11 250 × 2,37 % ≈ 266,63 € ;
- soit environ 14 516,63 € de droits, les autres postes étant identiques.
L'écart est d'environ 1 280 € : un demi-point de prix, plus les frais d'assiette correspondants. Le montant exact, arrondis compris, est établi par le notaire, qui tient compte aussi d'une éventuelle répartition du prix entre l'immeuble et le mobilier.
Le neuf : un autre régime
Dans le neuf vendu par un promoteur, la vente est soumise à la TVA, en principe comprise dans le prix. La taxe de publicité foncière est alors perçue au taux réduit de 0,70 % (CGI, art. 1594 F quinquies, A), sans taxe additionnelle communale (art. 1584), avec des frais d'assiette de 2,14 % du droit (art. 1647, V, b). La hausse temporaire à 5 % ne concerne pas ces ventes. C'est ce qui explique l'expression « frais de notaire réduits » dans le neuf.
Ce que le professionnel de l'immobilier peut dire
Un acquéreur raisonne en budget global : prix, honoraires éventuels, frais d'acquisition, apport, prêt. Le négociateur qui sait expliquer pourquoi les frais varient selon le département, la date de l'acte et la situation de l'acquéreur évite des surprises au moment de l'offre de prêt ou de la signature.
Mais il reste dans son rôle. La consultation juridique est réglementée par la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 ; son article 59 ne permet aux professions réglementées d'en donner qu'à titre accessoire de leur activité principale, dans les limites de leur réglementation. Pour un agent immobilier, l'activité principale est l'entremise, pas le conseil fiscal. Concrètement :
- il informe sur les règles générales : composition des frais, taux du département, existence de l'exception des primo-accédants, date de l'acte authentique qui fixe le taux ;
- il donne un ordre de grandeur présenté comme tel, à partir du tableau officiel des taux ;
- il signale au client qui pourrait être primo-accédant qu'il doit le vérifier avec le notaire ;
- il ne garantit pas un montant et ne tranche pas un cas douteux (indivision, ancienne résidence principale vendue récemment) : c'est le notaire qui calcule et perçoit les droits.
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Questions fréquentes
Tous les départements sont-ils passés à 5 % ?
Non. Le relèvement est une faculté : chaque conseil départemental décide, et peut aussi conserver un taux inférieur. Le tableau des taux par département publié sur impots.gouv.fr fait foi, avec la date d'effet de chaque délibération.
Je signe le compromis avant la hausse et l'acte après : quel taux s'applique ?
En principe celui en vigueur à la date de l'acte authentique, ou à la date de réalisation de la condition suspensive pour une promesse synallagmatique soumise à la formalité fusionnée, selon la doctrine (BOI-ENR-DMTOI-10-20).
Faut-il un plafond de revenus ou un prêt aidé pour être primo-accédant ?
Non. La condition est de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'achat, et d'acheter pour y habiter. Elle ne dépend ni des ressources ni du mode de financement.
Que se passera-t-il après le 31 mars 2028 ?
Sauf modification de la loi, les délibérations temporaires cessent de produire effet : les actes passés à compter du 1er avril 2028 supportent le taux qui était en vigueur dans le département au 31 janvier 2025.
Sources officielles consultées
- BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-20-20260617 (taux des droits de mutation, dispositions temporaires du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, primo-accédants)
- Code général des impôts, art. 1594 D (taux départemental de droit commun : 3,80 %, modulable de 1,20 % à 4,50 %)
- Code général des impôts, art. 683 (assiette des droits de mutation à titre onéreux d'immeubles)
- Code général des impôts, art. 1584 (taxe additionnelle communale de 1,20 %)
- Code général des impôts, art. 1595 bis (taxe additionnelle au profit du fonds de péréquation départemental)
- Code général des impôts, art. 1647 (prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement : 2,37 % et 2,14 %)
- Code général des impôts, art. 879 et 881 K (contribution de sécurité immobilière, 0,10 %)
- Code de commerce, art. A444-91 (émolument proportionnel de la vente de gré à gré)
- Code général des impôts, art. 1594 F quinquies (taux réduit de 0,70 % pour le neuf soumis à la TVA)
- Loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971, art. 59 (consultations juridiques accessoires des professions réglementées)
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