Plus-value immobilière : abattements et exonérations à connaître avant une mise en vente

La question arrive presque toujours au moment de l'estimation : « Et sur ce prix-là, combien vais-je payer d'impôt ? » Pour un vendeur, la réponse conditionne tout le reste : le prix plancher qu'il acceptera, le budget de son prochain achat, parfois la date de la vente. Pour le professionnel qui prend le mandat, c'est l'occasion de montrer qu'il connaît les règles, à condition de rester dans son rôle : informer et donner un ordre de grandeur, le calcul définitif revenant au notaire.

Voici, texte par texte, ce qu'il faut vérifier avant une mise en vente, dans l'ordre où il faut le vérifier. Les règles sont celles en vigueur au 4 octobre 2026, date de rédaction de ce guide.

Premier réflexe : chercher l'exonération avant de calculer

L'impôt sur la plus-value des particuliers est prévu par l'article 150 U du code général des impôts. Son II énumère les cas où il ne s'applique pas. Inutile de chiffrer une plus-value exonérée : c'est la première question à poser.

La résidence principale, mais au jour de la vente

Sont exonérés les immeubles « qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession », avec leurs dépendances immédiates et nécessaires vendues en même temps (garage, cave). La condition s'apprécie au jour de l'acte, pas au jour du mandat.

Le cas qui pose problème est celui du vendeur déjà parti. L'administration fiscale admet que l'exonération reste acquise lorsque le logement a été occupé jusqu'à sa mise en vente, si la cession intervient dans un délai normal et si le logement n'a été ni loué ni occupé entre-temps. Elle ne fixe pas de délai maximal, mais indique que, « dans un contexte économique normal, un délai d'une année constitue en principe le délai maximal », en tenant compte notamment du prix demandé et des démarches de vente (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 190).

Deux conseils concrets en découlent pour le professionnel :

• un prix de mise en vente très au-dessus du marché, qui fait durer la commercialisation, peut faire perdre l'exonération à un vendeur qui a déménagé ;
• louer le logement, même quelques mois « en attendant », la fait perdre.

La première vente d'un logement, avec remploi

Le 1° bis de l'article 150 U exonère la première cession d'un logement autre que la résidence principale lorsque le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes. L'exonération porte sur la fraction du prix réinvestie, dans les vingt-quatre mois, dans l'achat ou la construction de sa résidence principale. En cas de remploi partiel, la plus-value est exonérée à proportion : la doctrine donne l'exemple d'un prix de 300 000 €, d'une plus-value de 120 000 € et d'un remploi de 180 000 €, soit 60 % de la plus-value exonérée. La fraction destinée au remploi doit être indiquée dans l'acte de vente (BOI-RFPI-PVI-10-40-30).

C'est la situation typique du locataire qui vend un studio, hérité ou acheté pour le louer, pour acheter son premier logement. Si vous accompagnez ce client sur les deux opérations, signalez-lui le dispositif dès le mandat.

Les autres cas à connaître

• Ancienne résidence principale d'une personne entrée en maison de retraite ou en établissement pour personnes handicapées : exonération si le logement n'a pas été occupé depuis, si la personne n'est pas soumise à l'impôt sur la fortune immobilière, si son revenu fiscal de référence ne dépasse pas une limite légale, et si la vente intervient moins de deux ans après l'entrée dans l'établissement (1° ter). Le délai impose de ne pas laisser traîner la commercialisation.
• Prix de vente inférieur ou égal à 15 000 € (6°), apprécié par quote-part en cas d'indivision : une place de stationnement ou une petite parcelle peuvent en bénéficier.
• Retraités et titulaires de la carte « mobilité inclusion » mention invalidité dont les revenus de l'avant-dernière année ne dépassent pas une limite et qui ne sont pas soumis à l'IFI (III). L'âge seul n'exonère jamais : un retraité aisé qui vend sa résidence secondaire est imposable.

Deuxième étape : calculer la plus-value brute

Si aucune exonération ne s'applique, la plus-value brute est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition (article 150 V). Chacun des deux termes se corrige.

Le prix de cession est le prix de l'acte, diminué des frais supportés par le vendeur et justifiés. La doctrine les énumère : honoraires versés à un intermédiaire, diagnostics obligatoires, indemnité d'éviction d'un locataire, frais de mainlevée d'hypothèque (BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 80). Les honoraires d'agence à la charge du vendeur réduisent donc la plus-value ; c'est un point à expliquer au moment de rédiger le mandat (voir notre guide sur les mentions obligatoires du mandat de vente).

Le prix d'acquisition est le prix payé à l'achat, ou la valeur déclarée pour un bien reçu par donation ou succession. Il est majoré (article 150 VB) :

• des frais d'acquisition réels, ou d'un forfait de 7,5 % du prix d'achat ;
• des travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisés par une entreprise et jamais déduits des revenus, ou d'un forfait de 15 % du prix d'achat si le bien bâti est vendu plus de cinq ans après l'achat et que le vendeur n'a pas de factures.

Une moins-value réalisée par un particulier, elle, n'est pas prise en compte (article 150 VD) : elle ne vient réduire ni une autre plus-value, ni l'impôt sur le revenu.

Le cas des meublés depuis le 15 février 2025

Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition d'un bien loué meublé est diminué des amortissements que le loueur a déduits de ses revenus au régime réel (article 150 VB, III, issu de l'article 84 de la loi de finances pour 2025). Le texte prévoit des exceptions pour les logements situés dans des résidences destinées exclusivement aux étudiants ou aux personnes âgées de plus de 65 ans, et dans les établissements et résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées. Pour un investisseur qui a amorti pendant dix ans, l'effet peut doubler la plus-value imposable : la question « avez-vous déduit des amortissements ? » doit désormais être posée à tout vendeur d'un meublé.

Troisième étape : appliquer les abattements pour durée de détention

C'est le point le plus mal compris. Il existe deux barèmes, l'un pour l'impôt sur le revenu (article 150 VC), l'autre pour les prélèvements sociaux, tous deux présentés par la doctrine (BOI-RFPI-PVI-20-20) :

Durée de détention	Impôt sur le revenu	Prélèvements sociaux
Jusqu'à 5 ans	Aucun abattement	Aucun abattement
De la 6e à la 21e année	6 % par an	1,65 % par an
22e année	4 %	1,60 %
Au-delà	Exonération totale après 22 ans	9 % par an, exonération totale après 30 ans

Deux conséquences pratiques :

1. « Exonéré après 22 ans » est faux pour les prélèvements sociaux. À 22 ans de détention, l'abattement pour les prélèvements sociaux n'est que de 28 % ; à 25 ans, de 55 %.
2. Les années se comptent par périodes de douze mois, de la date d'achat à la date de l'acte de vente. Un acte signé quelques jours avant l'anniversaire de l'achat perd une année d'abattement. Quand le calendrier le permet, regarder la date d'achat avant de fixer celle de l'acte est un service rendu au vendeur.