LMNP : la réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente

Un calcul chiffré, avant et après la réforme

Exemple fictif, construit pour illustrer le mécanisme ; les montants réels seront établis par le notaire.

Mme Garcia, loueuse en meublé non professionnelle au régime réel, a acheté un appartement 180 000 € en mars 2014, avec 13 000 € de frais d'acquisition justifiés. Elle l'a loué meublé à l'année et a déduit au total 40 000 € d'amortissements. Elle le revend 250 000 € en novembre 2026, honoraires à la charge de l'acquéreur. Le bien n'entre dans aucune exception. Pour simplifier, on n'applique pas ici de majoration pour travaux, dont l'articulation avec les amortissements est à faire valider par le notaire.

Durée de détention : de mars 2014 à novembre 2026, 12 années révolues, soit un abattement de 42 % pour l'impôt sur le revenu et de 11,55 % pour les prélèvements sociaux (art. 150 VC ; BOI-RFPI-PVI-20-20).

Étape	Après la réforme	Sans minoration
Prix d'acquisition	180 000 + 13 000 − 40 000 = 153 000 €	193 000 €
Plus-value brute	97 000 €	57 000 €
Base imposable à l'impôt (− 42 %)	56 260 €	33 060 €
Impôt sur le revenu à 19 %	10 689,40 €	6 281,40 €
Base des prélèvements sociaux (− 11,55 %)	85 796,50 €	50 416,50 €
Prélèvements sociaux à 17,2 %	14 757,00 €	8 671,64 €
Taxe sur les plus-values élevées	938,20 €	0 € (base sous 50 000 €)
Total estimé	26 384,60 €	14 953,04 €

Le taux de 19 % est celui de l'article 200 B ; les prélèvements sociaux restent à 17,2 % sur les plus-values immobilières, la CSG y étant maintenue à 9,2 % par l'article L136-8, IV du code de la sécurité sociale. La taxe de l'article 1609 nonies G s'applique ici parce que la plus-value imposable dépasse 50 000 € : pour 56 260 €, elle vaut 2 % × 56 260 − (60 000 − 56 260) × 1/20 = 1 125,20 − 187 = 938,20 €.

La réintégration coûte ici environ 11 430 € de plus. Elle fait aussi franchir le seuil de la taxe sur les plus-values élevées, un effet de seuil que le vendeur n'anticipe presque jamais. À l'inverse, les amortissements déduits ont réduit, année après année, l'impôt et les prélèvements sociaux sur ses loyers : c'est l'arbitrage global, sur toute la durée de détention, qu'il appartient à l'expert-comptable de chiffrer.

Ce que l'agent immobilier doit demander au vendeur d'un meublé

La première question d'un vendeur reste la même : « Combien va-t-il me rester ? » Pour un meublé, la réponse a changé, et le vendeur qui découvre chez le notaire plusieurs milliers d'euros d'impôt supplémentaires peut remettre en cause son projet ou reprocher à l'agence de ne pas l'avoir prévenu. Avant de signer le mandat, quatre questions suffisent :

1. Le bien est-il loué meublé, et depuis quand ?
2. Êtes-vous au micro-BIC ou au régime réel ? Au réel, la réintégration est probable.
3. Le bien est-il dans une résidence étudiante, seniors ou médicalisée ? Si oui, une exception peut jouer.
4. Votre expert-comptable peut-il vous indiquer le total des amortissements déduits ? C'est le chiffre dont le notaire aura besoin.

La plus-value sera ensuite déclarée par le notaire et payée sur le prix, avant la formalité de publicité foncière : le vendeur reçoit le prix diminué de l'impôt. C'est ce montant net qui doit servir de base à son projet suivant.

Informer sans conseiller

L'agent reste dans son rôle. La loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 réglemente la consultation juridique ; son article 59 ne permet aux professions réglementées d'en donner qu'à titre accessoire de leur activité principale. Pour un professionnel de la transaction, cela veut dire : expliquer la règle générale et son ordre de grandeur, signaler qu'elle concerne probablement le vendeur, l'orienter vers son expert-comptable et le notaire, mais ne pas recommander de vendre tel bien plutôt que tel autre, ni de passer à une date plutôt qu'à une autre, sur la base de sa situation fiscale personnelle.

Notre formation fiscalité immobilière traite cette réforme dans son module sur les revenus fonciers, la location meublée, l'IFI et les taxes locales, avec des calculs de revente comparés ; le premier module couvre la plus-value des particuliers et la limite entre information et conseil fiscal personnalisé. Pour les règles générales de la plus-value (résidence principale, remploi, abattements), lisez notre guide sur la plus-value immobilière avant la mise en vente, et pour sécuriser le mandat lui-même, celui sur les mentions obligatoires du mandat de vente.

Questions fréquentes

J'ai acheté mon meublé avant 2025 : suis-je concerné ?

Oui, si vous le vendez depuis le 15 février 2025 et que vous avez déduit des amortissements au régime réel. Le texte s'applique selon la date de cession, pas selon la date d'achat.

Je suis au micro-BIC : mes revenus seront-ils « réintégrés » ?

Non. Le texte vise les amortissements admis en déduction au titre de l'article 39 C. Au micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire et ne déduisez pas d'amortissement : la minoration ne vous concerne pas pour ces années.

Les meubles amortis sont-ils aussi retirés du prix d'acquisition ?

Le III de l'article 150 VB vise « les amortissements admis en déduction » au titre de l'article 39 C, sans les détailler par nature. Le prix d'acquisition qu'il minore est celui de l'immeuble cédé ; la ventilation entre amortissements de l'immeuble et du mobilier figure dans la comptabilité du loueur. Ce qui sera retenu est à faire préciser par l'expert-comptable et le notaire avant d'annoncer un chiffre.

Passer en location nue avant de vendre efface-t-il les amortissements ?

Le texte vise les amortissements admis en déduction, quelle que soit l'affectation du bien au jour de la vente, sans prévoir d'effacement par un changement de mode de location. Une telle stratégie relève d'un conseil fiscal personnalisé : l'agent oriente vers l'expert-comptable ou le notaire.