Formation loi ALUR non faite : ce que risque l'agent immobilier

« Si je ne fais pas mes heures cette année, que se passe-t-il vraiment ? » Beaucoup d'agents immobiliers se posent la question en fin d'année, entre deux signatures. La réponse honnête tient en deux temps. D'abord, aucune amende ne sanctionne en elle-même des heures de formation manquantes. Ensuite, la formation continue est une condition du renouvellement de la carte professionnelle, et c'est là que tout se joue : une carte qui n'est pas renouvelée, c'est une activité qui doit s'arrêter, et tout ce que l'on fait après devient une infraction. Ce guide détaille ce risque, personne par personne, en partant des textes.

Le point de départ : aucune sanction directe, une seule conséquence mécanique

L'article 3-1 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 soumet à une obligation de formation continue les titulaires de la carte, les représentants légaux et statutaires des sociétés titulaires, les directeurs d'établissement mentionnés au dernier alinéa de l'article 3, et les personnes habilitées de l'article 4 (négociateurs salariés et agents commerciaux). Il ajoute une seule phrase de sanction : la carte professionnelle « ne peut être renouvelée » si ces personnes ne justifient pas avoir rempli l'obligation.

Le décret n° 2016-173 fixe la mesure : quatorze heures par an ou quarante-deux heures au cours de trois années consécutives d'exercice, dont au moins deux heures sur la non-discrimination à l'accès au logement et deux heures sur les autres règles déontologiques. L'article 80 du décret n° 72-678 range « la justification du respect de l'obligation de formation professionnelle continue » parmi les pièces obligatoires de la demande de renouvellement, qui se dépose deux mois avant l'expiration de la carte, valable trois ans.

Il faut donc lire le risque comme une chaîne. Le premier maillon est administratif (la CCI ne renouvelle pas). Les suivants sont pénaux, et ils ne dépendent que d'une chose : ce que vous faites une fois la carte expirée.

Maillon 1 : la carte n'est pas renouvelée

La CCI vérifie les attestations au dépôt du dossier. Si le total n'y est pas, si les deux modules obligatoires manquent, ou si les attestations ne portent pas les quatre mentions de l'article 5 du décret de 2016 (objectifs, contenu, durée, date), le dossier est incomplet. Notre guide sur le renouvellement de carte T refusé pour formation incomplète détaille la procédure de régularisation et ses délais ; retenez ici l'essentiel : la date d'expiration de votre carte ne bouge pas pendant que le dossier est en souffrance.

Le lendemain de cette date, vous n'êtes plus titulaire d'une carte valide. Selon les activités mentionnées sur la carte, cela concerne la transaction (T), la gestion immobilière (G) ou le syndic de copropriété (S), et, pour une société, l'ensemble de ses établissements.

Maillon 2 : continuer malgré tout, c'est un délit

L'article 14 de la loi Hoguet punit de six mois d'emprisonnement et de 7 500 euros d'amende plusieurs comportements qui deviennent possibles, parfois sans y penser, après une carte expirée :

• se livrer ou prêter son concours, de manière habituelle, même à titre accessoire, aux opérations de l'article 1er sans être titulaire de la carte (a) ;
• utiliser la dénomination « agent immobilier », « syndic de copropriété » ou « administrateur de biens » sans carte (a bis A) : une vitrine, un site ou une signature de courriel qui continuent d'afficher le titre suffisent à poser la question.

Lorsque la carte est détenue par une société, c'est elle qui n'est plus titulaire ; mais les dirigeants qui décident de poursuivre l'activité peuvent être regardés comme « prêtant leur concours » aux opérations, au sens du même article, et la société elle-même encourt des peines (voir plus bas).

Le texte vise l'exercice « d'une manière habituelle ». Une seule visite oubliée n'est pas le sujet ; poursuivre l'activité de l'agence pendant des semaines l'est.

Maillon 3 : les fonds détenus sans carte, deux ans d'emprisonnement

C'est le risque le plus lourd, et le plus méconnu. L'article 16 punit de deux ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende le fait de recevoir ou de détenir, à l'occasion des opérations de la loi, des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs « en violation de l'article 3 ». L'article 3 est précisément celui qui réserve l'activité aux titulaires de la carte.

Concrètement, cela vise les situations où l'argent des clients continue d'arriver alors que la carte a expiré :

• un administrateur de biens qui encaisse les loyers de ses mandants ;
• un syndic qui gère les fonds des syndicats de copropriétaires ;
• une agence de transaction qui reçoit un dépôt de garantie ou un séquestre.

Pour une agence de gestion ou un syndic, l'activité ne s'interrompt pas d'elle-même à la date d'expiration : les virements tombent, les appels de charges partent. C'est pourquoi un défaut de formation, en apparence bénin, peut exposer une structure de gestion bien plus qu'une agence de transaction.

Maillon 4 : l'équipe perd son habilitation

Les négociateurs salariés et les agents commerciaux ne détiennent pas la carte ; ils agissent pour le compte du titulaire, grâce à une attestation d'habilitation visée par la CCI et délivrée par lui (article 9 du décret n° 72-678). Selon la notice du cerfa 15315, la date de fin de validité de cette attestation ne peut pas dépasser celle de la carte du titulaire.

La conséquence est directe : si la carte du titulaire n'est pas renouvelée, les attestations de toute l'équipe tombent avec elle. Or le dernier alinéa de l'article 14 punit des mêmes peines (six mois, 7 500 euros) le fait de négocier, s'entremettre ou prendre des engagements pour le compte d'un titulaire de carte sans y avoir été habilité dans les conditions de l'article 4. Le négociateur qui continue ses visites et ses signatures de mandats se met lui-même en infraction, alors que le défaut de formation n'était pas le sien.

À l'inverse, qu'en est-il du collaborateur qui n'a pas fait ses propres heures alors que le titulaire est en règle ? Les textes consultés ne prévoient pas de sanction autonome contre lui : l'article 3-1 attache la sanction au renouvellement de la carte, et le décret de 2016 organise la remise de ses justificatifs au titulaire « après chaque formation ». Mais c'est le titulaire qui répond de son équipe devant la CCI et les enquêteurs, et un titulaire prudent ne maintiendra pas l'habilitation d'un collaborateur incapable de justifier ses heures. Pour organiser ce suivi, voir notre guide sur la gestion de la formation continue d'une équipe d'agence.

Maillon 5 : la société elle-même est poursuivable

L'article 18 de la loi Hoguet permet de déclarer les personnes morales pénalement responsables des infractions des articles 14, 15, 16 et 17. Elles encourent l'amende selon l'article 131-38 du code pénal, c'est-à-dire un maximum égal au quintuple de celui prévu pour les personnes physiques, et les peines de l'article 131-39 du même code, dont l'interdiction d'exercer l'activité qui a donné lieu à l'infraction. Pour une SAS ou une SARL d'agence, le risque ne s'arrête donc pas à la personne du gérant.

Et au quotidien : qui peut le constater ?

L'article 8-3 de la loi Hoguet soumet les professionnels de l'immobilier aux contrôles des agents de la DGCCRF, dans les conditions du code de la consommation. L'article 17 punit de six mois d'emprisonnement et de 7 500 euros d'amende le fait de faire obstacle à leur mission en refusant de communiquer les documents réclamés, notamment les mandats écrits et les documents bancaires ou comptables.

Lors d'un contrôle, attendez-vous à devoir présenter notamment la carte (validité, activités couvertes), les attestations d'habilitation de l'équipe, le registre des mandats et, pour les structures qui détiennent des fonds, la garantie financière. Un titulaire qui ne peut présenter qu'une carte expirée, ou des attestations d'habilitation arrivées à échéance avec elle, a peu d'arguments.

L'autre moment de vérité reste la CCI, tous les trois ans. C'est elle qui constate le défaut de formation, à travers le dossier de renouvellement.

Tableau récapitulatif des risques

Situation	Qui est exposé	Conséquence	Texte
Heures ALUR incomplètes au dépôt du dossier	Titulaire, représentants légaux	La carte ne peut pas être renouvelée	Loi 70-9, art. 3-1 ; décret 72-678, art. 80
Activité poursuivie après l'expiration de la carte	Titulaire, représentant légal	6 mois d'emprisonnement, 7 500 € d'amende	Loi 70-9, art. 14 a)
Titre d'agent immobilier, de syndic ou d'administrateur de biens affiché sans carte	Toute personne	6 mois, 7 500 €	Loi 70-9, art. 14 a bis A)
Loyers, charges, dépôts ou séquestres reçus sans carte	Titulaire, gestionnaire	2 ans d'emprisonnement, 30 000 € d'amende	Loi 70-9, art. 16
Négociation par un collaborateur dont l'habilitation est tombée avec la carte	Négociateur, agent commercial	6 mois, 7 500 €	Loi 70-9, art. 14, dernier alinéa
Refus de communiquer les documents à un contrôle	Titulaire	6 mois, 7 500 €	Loi 70-9, art. 17
Infractions commises pour le compte de la société	Personne morale	Amende quintuplée, interdiction d'activité possible	Loi 70-9, art. 18 ; C. pénal, art. 131-38 et 131-39

Les peines indiquées sont des maxima fixés par la loi ; c'est le juge qui fixe la peine au cas par cas.

Les conséquences qui ne sont pas des sanctions

Au-delà du pénal, une carte expirée désorganise l'agence. La délivrance d'une nouvelle carte suppose de réunir toutes les conditions de l'article 3 (aptitude, garantie financière, assurance, absence d'incapacité), ce qui prend plus de temps qu'un renouvellement. Pendant ce délai, les mandats en cours ne peuvent pas être exploités, les nouveaux ne peuvent pas être signés, et les rémunérations qui supposent une opération conclue par un professionnel en règle deviennent contestables : un client qui refuse de payer des honoraires disposera d'un argument sérieux devant le juge.

Un point de prudence : l'absence de formation ne rend pas, à elle seule, un conseil fautif. En cas de litige avec un client, c'est la qualité de la prestation qui est jugée. Mais un professionnel qui n'a pas actualisé ses connaissances depuis trois ans (encadrement des loyers, diagnostic de performance énergétique, non-discrimination) multiplie les occasions de commettre l'erreur qui sera, elle, reprochée.

Vous êtes en retard : que faire maintenant

La bonne nouvelle est que le décret de 2016 laisse une vraie marge de rattrapage. Les deux formules, quatorze heures par an ou quarante-deux heures sur trois années consécutives, ne sont pas cumulatives : un titulaire qui n'a rien fait pendant deux ans peut encore justifier de ses quarante-deux heures s'il les réalise avant sa demande de renouvellement.

1. Relevez la date d'expiration de votre carte. Tout le calendrier en dépend. La demande doit être déposée deux mois avant cette date.
2. Faites l'inventaire de vos attestations sur la période de validité de la carte. Écartez celles qui ne portent pas les quatre mentions de l'article 5, ou demandez à l'organisme de les refaire.
3. Comblez l'écart en commençant par les modules obligatoires. Deux heures de non-discrimination et deux heures de déontologie sur la période : sans elles, même quarante-deux heures ne suffisent pas.
4. Faites le point pour chaque membre de l'équipe. Leurs justificatifs vous sont remis après chaque formation ; réclamez ceux qui manquent maintenant, pas au moment du dossier.
5. Si la carte expire malgré tout, arrêtez l'activité réglementée jusqu'à la délivrance d'une nouvelle carte. Retirez le titre de la vitrine et du site, prévenez l'équipe que les habilitations sont suspendues de fait, et organisez la gestion des fonds avec votre garant et vos mandants.

Conservez ensuite l'ensemble des attestations de chaque cycle : ce sont elles, et elles seules, qui prouvent l'accomplissement de l'obligation.

Se mettre en règle avec nos formations

Selon l'écart à combler, deux formats 100 % en ligne délivrent une attestation conforme dès l'achèvement : la formation loi ALUR 14 heures pour une année, et la formation loi ALUR 42 heures pour un cycle complet de trois ans, modules de déontologie et de non-discrimination compris. Pour préparer le dossier lui-même, voir notre guide sur le renouvellement de la carte professionnelle et celui sur l'attestation de formation loi ALUR.

Questions fréquentes

Existe-t-il une amende pour chaque heure de formation ALUR manquante ?

Non. Aucun texte ne prévoit d'amende proportionnelle aux heures manquantes. La seule sanction attachée par l'article 3-1 à la formation elle-même est l'impossibilité de renouveler la carte. Les sanctions pénales ne viennent qu'ensuite, si l'activité continue sans carte valide.

Mon négociateur n'a pas fait ses 14 heures : risque-t-il une sanction personnelle ?

Pas directement pour ce motif, selon les textes consultés. En revanche, il est exposé pénalement s'il négocie alors que son habilitation n'est plus valable, par exemple parce que votre carte n'a pas été renouvelée. Et c'est à vous, titulaire, de pouvoir présenter ses justificatifs.

Puis-je faire mes 42 heures dans les derniers mois avant l'échéance ?

Oui, le décret de 2016 admet quarante-deux heures « au cours de trois années consécutives d'exercice », sans les répartir. Le risque est pratique : une attestation défectueuse découverte trop tard ne laisse plus le temps de corriger avant l'expiration.

Un syndic ou un gestionnaire risque-t-il plus qu'un agent de transaction ?

En pratique, oui. Une activité qui reçoit en continu des fonds de clients expose, en cas de carte expirée, à l'article 16 de la loi Hoguet : deux ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende, contre six mois et 7 500 euros pour l'exercice sans carte.