Assurance PNO obligatoire : qui est concerné, en copropriété et hors copropriété

Oui, l'assurance propriétaire non occupant (PNO) est obligatoire, mais pas pour tout le monde. Depuis le 27 mars 2014, l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 oblige chaque copropriétaire, qu'il habite son lot ou non, à s'assurer en responsabilité civile. Le bailleur d'un appartement en copropriété est donc concerné, tout comme le propriétaire d'un lot vide ou prêté. En revanche, le propriétaire d'une maison individuelle louée, ou d'un immeuble détenu en entier, n'a pas d'obligation d'assurance dans ces textes. Il garde pourtant des responsabilités de propriétaire, et c'est souvent là que le malentendu coûte cher.

Voici ce que dit exactement la loi, ce qu'elle n'impose pas, et les questions à se poser avant de souscrire ou de conseiller un contrat.

Le texte : deux phrases depuis la loi ALUR

L'article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, issu de la loi ALUR et en vigueur depuis le 27 mars 2014, est court :

« Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. »

Trois enseignements en découlent :

• l'obligation est individuelle et générale : elle vise chaque copropriétaire, qu'il habite son lot, le loue, le prête à un proche ou le laisse vacant ;
• elle porte sur la responsabilité civile, c'est-à-dire sur les dommages que le copropriétaire peut causer à d'autres (voisins, syndicat, locataire, tiers), pas sur les dommages qu'il subit lui-même ;
• le texte ne prévoit pas de sanction spécifique : pas d'amende, pas de contrôle organisé. Le copropriétaire non assuré supporte simplement seul les conséquences de sa responsabilité.

Le mot « PNO » n'apparaît pas dans la loi. C'est un nom commercial donné aux contrats conçus pour répondre à cette obligation quand le propriétaire n'occupe pas le logement.

Qui doit souscrire une PNO, cas par cas

Situation	Obligation d'assurance RC	Texte
Copropriétaire qui loue son appartement (vide ou meublé)	Oui, en qualité de copropriétaire non occupant	Loi de 1965, art. 9-1
Copropriétaire dont le lot est vacant entre deux locations ou en vente	Oui	Loi de 1965, art. 9-1
Copropriétaire qui prête son logement à un proche	Oui, il n'est pas occupant	Loi de 1965, art. 9-1
Copropriétaire qui habite son lot	Oui, en qualité d'occupant (contrat habitation classique)	Loi de 1965, art. 9-1
Propriétaire d'une maison individuelle louée	Pas d'obligation dans ces textes	—
Propriétaire d'un immeuble entier (monopropriété) loué	Pas d'obligation dans ces textes	—
Locataire	Oui, pour les risques locatifs (obligation distincte)	Loi de 1989, art. 7, g

La dernière ligne explique beaucoup d'erreurs. Le locataire a sa propre obligation, fixée par le g de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : s'assurer « contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire ». Son contrat couvre donc ce dont le locataire répond, pas la responsabilité du propriétaire. Les deux assurances se complètent, elles ne se remplacent pas.

Ce que l'article 9-1 n'impose pas

Le texte vise la responsabilité civile, et rien d'autre. Il n'oblige pas le copropriétaire bailleur à souscrire :

• une garantie des dommages à ses propres biens (ses murs, ses embellissements, ses équipements) ;
• une garantie des loyers impayés ;
• une protection juridique.

Ces garanties peuvent être utiles, et beaucoup de contrats PNO les proposent, mais elles relèvent du choix et du conseil, pas de l'obligation légale. Un conseiller qui présenterait comme « obligatoire » un contrat complet avec garantie des loyers dirait quelque chose de faux. À l'inverse, celui qui se contente de dire « la loi n'impose que la RC » sans expliquer ce qui resterait à la charge du bailleur après un sinistre ne fait que la moitié de son travail.

Même logique côté syndicat : l'article 9-1 lui impose une assurance de responsabilité civile, pas une garantie incendie ou dégâts des eaux de l'immeuble. Le syndicat est responsable, selon le dernier alinéa de l'article 14 de la loi de 1965, « des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes ». C'est cette responsabilité qu'il doit assurer ; la garantie des bâtiments relève de la décision de l'assemblée et du conseil donné au syndic.

Pourquoi un bailleur peut être recherché alors qu'il n'habite pas le logement

« Je n'y vis pas, mon locataire est assuré, que pourrais-je causer ? » La question revient souvent. Le code civil y répond :

• le fait des choses (article 1242) : on est responsable du dommage causé par les choses que l'on a sous sa garde. Un équipement dont le propriétaire a conservé la garde, ou une installation qui lui incombe, peut être à l'origine d'un sinistre chez le voisin ;
• la ruine du bâtiment (article 1244) : le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine lorsqu'elle est arrivée par suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction ;
• les périodes de vacance : entre deux locations, il n'existe plus d'assurance du locataire. Pendant ces semaines, la RC du copropriétaire non occupant est la seule couverture du lot côté occupation. Une fuite dans un appartement vide, découverte tardivement, peut causer des dégâts importants aux étages inférieurs.

Ces règles valent aussi pour le propriétaire d'une maison louée. Il n'a pas d'obligation de s'assurer, mais il reste responsable de son bâtiment et des choses dont il a la garde. L'absence d'obligation n'est pas une absence de risque.

Exemple fictif : un bailleur, deux biens, deux réponses

Cas imaginé pour l'illustration. Mme Fontaine possède un deux-pièces loué dans une copropriété de vingt lots et une petite maison louée à la campagne. Ses deux locataires lui ont remis leur attestation d'assurance. Elle demande à son assureur s'il lui faut quelque chose de plus.

• Pour l'appartement, elle est copropriétaire non occupante. L'article 9-1 l'oblige à s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont elle répond en cette qualité, quoi qu'ait souscrit son locataire. Elle doit donc avoir un contrat adapté.
• Pour la maison, aucun des textes cités ne l'oblige à s'assurer. Mais le contrat de son locataire ne couvre que les risques dont le locataire répond. Si une partie de toiture mal entretenue tombe sur la voiture d'un voisin, c'est sa responsabilité de propriétaire (article 1244) qui est en jeu, sans assurance pour la prendre en charge.

La réponse exacte distingue donc l'obligation (l'appartement) et le besoin (la maison). C'est cette distinction que la loi attend d'un conseil d'assurance : dire ce qui est imposé, ce qui ne l'est pas, et ce que la situation rend utile.