Locataire sans assurance habitation : ce que le bailleur peut faire

Un locataire qui ne remet pas son attestation d'assurance habitation manque à une obligation légale, et le bailleur dispose de deux réponses prévues par le même texte, le g de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : faire jouer la clause résolutoire du bail, un mois après un commandement resté sans effet, ou souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire, un mois après une mise en demeure restée sans effet, et en récupérer la prime avec le loyer, majorée de 10 % au plus. Il doit choisir l'une ou l'autre : la mise en demeure qui annonce l'assurance pour compte vaut renoncement à la clause résolutoire.

Voici le détail de chaque voie, les erreurs qui rendent la démarche contestable et ce que doivent savoir le locataire, le bailleur et l'administrateur de biens.

Ce que le locataire doit assurer, et prouver

Le g de l'article 7 de la loi de 1989 oblige le locataire « de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant ».

Trois points à retenir :

• les risques à couvrir sont les risques locatifs, c'est-à-dire ce dont le locataire répond selon le code civil : les dégradations et pertes survenues pendant sa jouissance, sauf preuve qu'elles ont eu lieu sans sa faute (article 1732), et l'incendie, sauf preuve du cas fortuit, de la force majeure, du vice de construction ou du feu communiqué par une maison voisine (article 1733). La loi n'impose pas d'assurer ses propres meubles ;
• la preuve est une attestation de l'assureur ou de son représentant, remise à l'entrée dans les lieux puis chaque année si le bailleur la demande. Une simple déclaration sur l'honneur du locataire ne remplit pas ce rôle ;
• l'obligation d'être assuré est permanente : la justification annuelle n'en est que la preuve. Un contrat résilié en cours d'année sans remplacement laisse le locataire en défaut, même s'il a remis une attestation l'année précédente.

Meublé et colocation

L'obligation ne concerne pas que les logements vides. L'article 25-3 de la loi de 1989 rend l'article 7 applicable aux logements meublés loués comme résidence principale. Le même article écarte notamment les logements-foyers, les logements attribués en raison d'une fonction ou d'un emploi et les locations à des travailleurs saisonniers.

En colocation, l'article 8-1 permet de prévoir dans le bail que le bailleur souscrit une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires, dans les conditions du g de l'article 7 ; les colocataires peuvent en provoquer la résiliation selon les mêmes modalités.

Première voie : la clause résolutoire

Beaucoup de baux contiennent une clause de résiliation de plein droit pour défaut d'assurance. La loi l'encadre strictement :

« Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. »

Concrètement :

1. il faut que le bail contienne la clause ; sans elle, cette voie n'existe pas ;
2. il faut un commandement, qui doit reproduire le texte de l'alinéa, faute de quoi il est nul ;
3. la clause ne produit effet qu'un mois après ce commandement, s'il reste sans suite.

C'est la voie la plus lourde de conséquences pour le locataire, puisqu'elle conduit à la fin du bail. Si le locataire remet son attestation dans le mois, la clause ne joue pas.

Seconde voie : l'assurance pour compte du locataire

Le bailleur peut aussi préférer assurer le logement à la place du locataire défaillant. Le texte fixe chaque étape.

Le déclencheur

« A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. »

Une relance simple, un SMS ou un rappel oral ne suffisent pas : il faut une mise en demeure, et le délai d'un mois court à partir d'elle.

Le contenu de la mise en demeure

Elle « doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ».

C'est le point le plus souvent mal compris : en annonçant l'assurance pour compte, le bailleur renonce à la clause résolutoire sur la base de cette mise en demeure. Il ne peut pas annoncer les deux à la fois.

Ce que couvre le contrat

L'assurance souscrite par le bailleur « constitue une assurance pour compte au sens de l'article L. 112-1 du code des assurances » et « est limitée à la couverture de la responsabilité locative ». Pas de garantie du mobilier, pas de vol, pas de responsabilité civile vie privée : le bailleur ne peut pas imposer au locataire, à ses frais, un contrat multirisque complet.

La prime et sa récupération

• Le montant total de la prime annuelle est récupérable par douzième à chaque paiement du loyer ;
• il peut être majoré, dans la limite fixée par décret : le décret n° 2016-383 du 30 mars 2016 fixe cette majoration à 10 % au plus du montant de la prime ;
• la somme est inscrite sur l'avis d'échéance et portée sur la quittance.

L'information du locataire et la sortie du dispositif

• « Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. »
• Dès que le locataire remet une attestation ou quitte le logement avant le terme du contrat, le bailleur résilie le contrat souscrit pour son compte dans le délai le plus bref permis par la législation ; la prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai reste récupérable.

Les deux voies côte à côte

	Clause résolutoire	Assurance pour compte
Condition préalable	Clause prévue au bail	Aucune clause nécessaire
Acte de départ	Commandement reproduisant l'alinéa, à peine de nullité	Mise en demeure annonçant l'assurance pour compte
Délai	Un mois après le commandement	Un mois après la mise en demeure
Effet	Résiliation de plein droit du bail	Le bailleur assure la responsabilité locative
Coût pour le locataire	—	Prime récupérée par douzième, majorée de 10 % au plus
Cumul	—	La mise en demeure vaut renoncement à la clause résolutoire

Exemple fictif : la marge « pour frais de gestion »

Cas imaginé pour l'illustration. Un administrateur de biens gère un appartement dont le locataire n'a pas remis son attestation annuelle malgré une relance par courriel. Le propriétaire demande « une assurance tout de suite, la plus complète possible, avec 20 % de plus pour couvrir les frais ».

Trois erreurs dans cette demande :

1. Pas de mise en demeure : la relance par courriel ne fait pas courir le délai d'un mois. Il faut une mise en demeure qui annonce l'intention de souscrire une assurance pour compte.
2. Un contrat trop large : l'assurance pour compte est limitée à la responsabilité locative. Un contrat multirisque imposé au locataire sort du cadre légal.
3. Une majoration excessive : la majoration ne peut pas dépasser 10 % de la prime (décret n° 2016-383).

La démarche conforme : mise en demeure motivée, attente d'un mois, contrat limité aux risques locatifs, copie au locataire, prime majorée de 10 % au plus répartie par douzième sur l'avis d'échéance et la quittance, puis résiliation sans attendre dès que le locataire remet son attestation. Pour l'administrateur, ces étapes font partie de la gestion du mandat ; notre guide sur les obligations de l'agence en gestion locative rappelle le cadre de cette activité.