Code de déontologie immobilier : 9 cas pratiques pour le mandataire

Le code de déontologie des professionnels de l'immobilier ne vise pas seulement les agences : il encadre aussi ce que fait, chaque jour, le mandataire (agent commercial) qui négocie pour le compte d'un titulaire de carte. Acheter un bien que l'on a en mandat, rendre un avis de valeur, toucher une commission d'un artisan, répondre à un client mécontent : chacune de ces situations a une réponse écrite dans les onze articles du décret n° 2015-1090. Ce guide les passe en revue, cas par cas, à partir du texte en vigueur.

Pour le cadre général (d'où viennent les deux heures de déontologie, comment les valider), voir notre guide sur la formation déontologie immobilier de 2 heures. Ici, on reste sur le terrain.

Pourquoi le code vous concerne, même sans carte

Formellement, l'article 13-1 de la loi Hoguet et l'article 1er du code visent les titulaires de la carte professionnelle et, pour les sociétés, leurs représentants légaux et statutaires. Le mandataire n'a pas de carte : il agit sous une attestation d'habilitation délivrée par le titulaire et visée par le président de la CCI (article 9 du décret n° 72-678).

Mais le code descend jusqu'à vous par plusieurs articles :

• Article 4 : le titulaire doit veiller à ce que ses collaborateurs habilités à négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte remplissent leur obligation de formation continue et aient les compétences nécessaires.
• Article 5 : il doit veiller à ce que ces personnes remplissent les conditions fixées par la loi, et exiger des non-salariés leur inscription au registre spécial des agents commerciaux.
• Article 6 : il doit veiller à ce que ses collaborateurs présentent leur attestation d'habilitation.
• Article 7 : il doit veiller à ce que ses collaborateurs fassent preuve de la même prudence que lui avec les données personnelles.

Concrètement, un manquement commis par le mandataire engage le titulaire qui l'a habilité. Et le titulaire peut vous demander de restituer votre attestation : l'article 9 du décret de 1972 impose de la rendre dans les vingt-quatre heures d'une demande faite par lettre recommandée. Respecter le code, c'est donc protéger votre droit d'exercer.

Cas 1 : un vendeur vous propose de racheter son bien

Vous avez le mandat d'une maison ; le vendeur, pressé, vous propose de l'acheter vous-même, ou votre frère se montre intéressé.

Ce que dit le code (article 9) : il est interdit d'acquérir, en tout ou partie, ou de faire acquérir par un proche ou par un organisme dans lequel on détient une participation, un bien pour lequel on a reçu un mandat, sauf à informer le mandant de ce projet. L'opération n'est donc pas interdite en soi ; ce qui l'est, c'est de la mener sans transparence.

Le bon réflexe : informer le vendeur par écrit avant toute offre, préciser le lien (vous-même, un proche, une société), et prévenir votre titulaire de carte, dont c'est le mandat.

Cas 2 : vous vendez votre propre appartement

Vous mettez en vente un bien qui vous appartient, via votre réseau ou en direct.

Ce que dit le code (article 9) : lorsque le professionnel met en vente un bien qu'il possède en tout ou partie, il doit informer l'acquéreur de sa qualité de professionnel. L'acheteur doit savoir qu'il traite avec quelqu'un du métier.

Cas 3 : on vous demande un avis de valeur

Un propriétaire veut « une estimation » avant de signer un mandat.

Ce que dit le code :

• Article 6 : il faut préciser que l'avis de valeur ne constitue pas une expertise. Évitez donc les documents intitulés « expertise » ou « rapport d'expert ».
• Article 9 : il est interdit d'évaluer un bien dans lequel on possède ou envisage d'acquérir des intérêts, sauf à en faire état. Si vous envisagez d'acheter ce bien (cas 1), l'avis de valeur doit le dire.

Cas 4 : un client vous demande qui vous êtes

Un acquéreur, méfiant, demande à voir « votre carte ».

Ce que dit le code (article 6) : le titulaire présente sa carte professionnelle et veille à ce que ses collaborateurs présentent leur attestation d'habilitation. Le même article impose une information exacte, intelligible et complète sur les activités, le montant et le mode de calcul des honoraires, les compétences et les qualifications, ainsi que la communication des coordonnées de l'assureur de responsabilité civile professionnelle.

Le bon réflexe : avoir sur soi (ou sur son téléphone) l'attestation d'habilitation en cours, et ne jamais se présenter comme « agent immobilier » titulaire d'une carte que l'on n'a pas. Notre guide sur les documents à présenter lors d'un contrôle détaille ce qu'il faut tenir prêt.

Vos 2 heures de déontologie, sur ces cas-là. Notre formation Déontologie des professions immobilières (2 heures) reprend les onze articles du code à partir de situations de terrain comme celles de ce guide. 19 € HT, 100 % en ligne, accès 365 jours, attestation vérifiable en ligne mentionnant objectifs, contenu, durée et date, comme l'exige l'article 5 du décret n° 2016-173. Commander la formation déontologie

Cas 5 : un artisan ou un diagnostiqueur vous propose une commission

Vous recommandez régulièrement le même diagnostiqueur ou le même artisan ; il propose de vous « remercier ».

Ce que dit le code (article 9) : il est interdit de percevoir une rémunération ou un avantage de quelque nature que ce soit au titre de dépenses engagées pour le compte d'un mandant, sans l'accord préalable de celui-ci. Plus largement, le même article impose d'informer mandants et parties de tout conflit d'intérêts potentiel et des liens capitalistiques ou juridiques pertinents avec les entreprises que l'on recommande.

Le bon réflexe : pas d'avantage caché. Si un partenariat existe, il se dit au client, avant.

Cas 6 : un vendeur est déjà en mandat chez un confrère

Un prospect vous confie qu'il a signé avec une autre agence « qui ne fait rien ».

Ce que dit le code (article 10) : les professionnels entretiennent entre eux des rapports de confraternité et une concurrence libre, saine et loyale. Ils s'abstiennent de toute parole ou action blessante ou malveillante envers un confrère, s'interdisent d'inciter les clients d'un confrère à rompre leurs relations commerciales, et de fournir des éléments d'appréciation erronés pour détourner une clientèle.

En pratique : vous pouvez présenter vos services et votre méthode, pas critiquer le confrère ni pousser le vendeur à résilier. Cela vaut aussi pour les publications sur les réseaux sociaux et les groupes locaux.

Cas 7 : l'acquéreur veut verser un acompte « pour bloquer le bien »

Ce que dit la loi Hoguet (article 4) : les personnes habilitées ne peuvent recevoir ou détenir, directement ou indirectement, des sommes d'argent à l'occasion des opérations d'entremise. Le chèque ne transite jamais par vous.

Ce que dit le code (article 8) : les actes rédigés doivent exprimer les accords intervenus entre les parties et assurer, sans équivoque, leur parfaite information ; chaque partie doit recevoir les informations utiles pour décider de façon libre et éclairée ; les fonds et documents revenant aux mandants leur sont transmis dans un délai raisonnable. Le détail des interdictions (fonds, actes, titre) figure dans notre guide sur ce que le mandataire immobilier n'a pas le droit de faire.

Cas 8 : vous changez de réseau avec votre fichier clients

Ce que dit le code (article 7) : les données personnelles des clients sont traitées avec prudence et discrétion ; elles ne sont communiquées que dans les cas prévus (obligation légale, consentement de la personne, défense en justice). Emporter et réutiliser un fichier constitué pour le compte d'un titulaire pose à la fois une question de confidentialité et une question RGPD. Voir le fichier de prospection du mandataire et le RGPD et changer de réseau sans perdre son habilitation.

Cas 9 : un client mécontent vous écrit

Un vendeur conteste vos honoraires ou le déroulement d'une visite.

Ce que dit le code (article 11) : le professionnel s'efforce de résoudre les litiges à l'amiable et répond de bonne foi aux réclamations, dans un délai raisonnable. Transmettez la réclamation à votre titulaire (c'est son mandat), répondez par écrit et gardez la trace des échanges. Sur les questions de rémunération, notre guide quand la commission du mandataire est-elle due aide à distinguer ce qui relève du mandat et ce qui relève de votre contrat avec le réseau.

Tableau récapitulatif

Situation	Article du code	Règle à appliquer
Acheter (ou faire acheter par un proche) un bien sous mandat	9	Informer le mandant de ce projet
Vendre son propre bien	9	Informer l'acquéreur de sa qualité de professionnel
Avis de valeur	6 et 9	Préciser que ce n'est pas une expertise ; signaler tout intérêt
Présentation au client	6	Présenter l'attestation d'habilitation, informer sur les honoraires
Commission d'un partenaire	9	Accord préalable du mandant, pas d'avantage caché
Client d'un confrère	10	Ni dénigrement ni incitation à rompre
Fonds et actes	8 (et art. 4 loi Hoguet)	Aucun fonds détenu ; actes clairs, transmission diligente
Fichier clients	7	Prudence, discrétion, communication limitée
Réclamation	11	Recherche d'une solution amiable, réponse de bonne foi

Et la formation continue dans tout ça ?

Le code se lit aussi comme un programme de formation. L'article 4 fait de la mise à jour des connaissances une obligation déontologique, et le décret n° 2016-173 applique la formation continue aux personnes habilitées : 14 heures par an ou 42 heures sur trois années consécutives, dont au moins deux heures sur la non-discrimination à l'accès au logement et au moins deux heures sur les autres règles déontologiques. Chaque action donne lieu à une attestation mentionnant ses objectifs, son contenu, sa durée et sa date (article 5 du décret).

Le récapitulatif des obligations du métier se trouve sur notre page formations du mandataire immobilier, et le partage des rôles entre vous et votre titulaire dans agent commercial immobilier : formation continue obligatoire ?.

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Selon ce qu'il vous manque sur votre période, trois options, toutes 100 % en ligne et à votre rythme :

Formation	Durée	Prix	Accès
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Non-discrimination dans l'accès au logement	2 heures	19 € HT	365 jours
Formation continue loi ALUR	14 heures	49 € HT	365 jours

La formation de 14 heures intègre les deux modules de deux heures (déontologie et non-discrimination) : si vous devez aussi compléter votre volume annuel, c'est elle qu'il faut prendre, pas les modules séparés. Chaque formation se conclut par une attestation vérifiable en ligne par son numéro, qui reprend les mentions exigées par l'article 5 du décret n° 2016-173 (objectifs, contenu, durée, date) : vous la remettez telle quelle à votre titulaire de carte, qui en a besoin pour le renouvellement de sa carte, et elle vous suit si vous changez de réseau.

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À retenir

• Le code de déontologie vise le titulaire de carte, mais plusieurs de ses articles (4, 5, 6, 7) l'obligent à le faire respecter par ses mandataires : vos manquements sont les siens.
• La plupart des règles ne sont pas des interdictions absolues mais des obligations de transparence : informer le mandant, l'acquéreur, le client, avant d'agir.
• L'argent ne passe jamais par le mandataire (article 4 de la loi Hoguet).
• Les deux heures de déontologie de la formation continue sont le moment de revoir ces cas ; gardez l'attestation, elle vous suit d'un réseau à l'autre.

Questions fréquentes

Un mandataire peut-il acheter un bien dont il a le mandat ?

Le code ne l'interdit pas de manière absolue : l'article 9 interdit l'acquisition par le professionnel, un proche ou une structure dans laquelle il a une participation, sauf à informer le mandant de ce projet. L'information doit précéder l'opération.

Le mandataire est-il directement soumis au code de déontologie ?

Le texte vise les titulaires de carte et leurs représentants. Mais il impose au titulaire de veiller à la formation, aux conditions d'exercice, à la présentation de l'attestation et à la confidentialité chez ses collaborateurs habilités. En pratique, le mandataire doit donc l'appliquer, et doit de toute façon suivre les deux heures de déontologie de sa formation continue.

Peut-on donner un avis de valeur gratuit à un prospect ?

Oui, mais l'article 6 impose de préciser qu'il ne constitue pas une expertise, et l'article 9 d'indiquer tout intérêt que l'on a ou envisage d'avoir dans le bien.

Critiquer une agence concurrente sur les réseaux sociaux, est-ce un manquement ?

Des propos blessants ou malveillants envers un confrère, ou des éléments d'appréciation erronés pour détourner sa clientèle, sont contraires à l'article 10, quel que soit le support.