Déclaration de soupçon à Tracfin en agence immobilière : quand, comment, et le silence

Une agence immobilière doit déclarer à Tracfin toute opération dont elle sait, soupçonne ou a de bonnes raisons de soupçonner qu'elle provient d'une infraction punie de plus d'un an de prison ou qu'elle finance le terrorisme, y compris une simple tentative. La déclaration se fait avant la vente lorsque c'est possible, sur la plateforme ERMES, par le déclarant désigné de l'agence. Elle est individuelle : la banque ou le notaire ne déclarent pas à votre place. Et elle est confidentielle : en révéler l'existence au client est puni de 22 500 euros d'amende.

Ce guide reprend chaque étape, du doute du négociateur à l'archivage du dossier, à partir du code monétaire et financier et du guide publié par Tracfin et la DGCCRF en janvier 2026 pour les professionnels de l'immobilier.

Votre agence est-elle concernée ?

Les professionnels de l'immobilier sont assujettis par le 8° de l'article L561-2 du code monétaire et financier, mais pas pour toutes leurs activités :

• transaction (achat, vente, recherche, échange) : oui, sans seuil de prix ;
• location : seulement en exécution d'un mandat de transaction et pour un loyer mensuel d'au moins 10 000 euros ;
• fonds de commerce et parts de sociétés immobilières : oui ;
• gestion locative et syndic : non, au titre de ces activités.

Une agence qui ne fait que de la gestion et du syndic n'a donc pas d'obligation de déclaration pour ces activités. Dès qu'elle vend un lot, elle en a une pour cette vente. Le détail du champ et du contrôle par la DGCCRF figure dans notre guide sur ce que vérifie la DGCCRF en agence immobilière.

Ce qui se déclare : un soupçon, pas une preuve

L'article L561-15 vise les sommes ou opérations dont l'agence « sait, soupçonne ou a de bonnes raisons de soupçonner » qu'elles proviennent d'une infraction passible d'une peine privative de liberté supérieure à un an ou sont liées au financement du terrorisme. Trois précisions du même article comptent en agence :

• pour la fraude fiscale, la déclaration est due lorsqu'au moins un des critères fixés par décret est présent (article D561-32-1) ;
• les tentatives se déclarent aussi : une vente qui ne se fait pas parce que l'agence a refusé un montage peut quand même appeler une déclaration ;
• toute information nouvelle qui conforte, infirme ou modifie une déclaration déjà faite est transmise sans délai.

Le guide de 2026 décrit le soupçon comme la conclusion d'un professionnel qui a pris en compte tous les critères pertinents : il repose rarement sur un seul élément, mais sur « un faisceau d'indices », et suppose de regarder l'opération dans son ensemble.

Les signaux que Tracfin cite pour l'immobilier

Les illustrations publiées dans le guide de 2026 retiennent notamment :

• une demande de régler une partie du prix en espèces ;
• un acquéreur dont le profil économique paraît incohérent avec le montant ;
• une personne qui accompagne l'acquéreur et mène la discussion sans lien apparent ;
• des fonds venant d'un compte situé dans un pays à fiscalité avantageuse, sans justification de leur origine ;
• des avenants successifs à la promesse qui changent l'acquéreur ou son bénéficiaire effectif ;
• une presse négative sur l'un des acteurs.

La demande d'espèces mérite un mot. Le prix d'une vente passe par le notaire, et les paiements qu'il effectue ou reçoit pour un acte soumis à publicité foncière se font par virement au-delà de 3 000 euros (articles L112-6-1 et R112-5). Une proposition de verser une partie du prix « hors acte » en liquide n'a pas sa place dans une vente régulière : c'est à la fois une dissimulation de prix et un signal fort.

Avant de déclarer : l'examen renforcé, par écrit

Le doute n'aboutit pas automatiquement à une déclaration. Lorsqu'une opération est particulièrement complexe, d'un montant inhabituellement élevé ou sans justification économique apparente, l'article L561-10-2 impose un examen renforcé : l'agence interroge le client sur l'origine des fonds, leur destination, l'objet de l'opération et l'identité de la personne qui en bénéficie. Les résultats sont consignés par écrit (article R561-22) et conservés cinq ans.

À l'issue de cet examen, soit le doute est levé, et le dossier le montre ; soit il persiste, et l'agence déclare. Si elle ne parvient pas à identifier son client ou à comprendre l'opération, l'article L561-8 est sans ambiguïté : elle n'exécute aucune opération, n'établit ni ne poursuit aucune relation d'affaires, et peut transmettre une déclaration.

Quand déclarer : avant le compromis si possible

L'article L561-16 impose de s'abstenir d'effectuer l'opération suspecte tant que la déclaration n'a pas été faite. Le guide de 2026 en tire la règle pratique : la déclaration intervient avant l'exécution de la transaction, pour permettre à Tracfin d'exercer, le cas échéant, son droit d'opposition.

Ce droit, prévu par l'article L561-24, reporte l'exécution de l'opération de dix jours ouvrables à compter de la notification. Le guide note qu'il est rarement exercé auprès des professionnels de l'immobilier, mais il n'existe que si la déclaration arrive à temps.

Si l'opération a déjà été réalisée, parce qu'il était impossible d'y surseoir, que le report aurait pu gêner les investigations, ou que le soupçon est apparu après coup, l'agence en informe Tracfin sans délai (article L561-16, second alinéa). Découvrir un élément troublant après la signature de l'acte n'est donc pas une raison de se taire.

Qui déclare : le déclarant de l'agence

Chaque structure désigne un déclarant et un correspondant Tracfin, qui peuvent être la même personne. Pour les professionnels de l'immobilier, l'identité et la qualité du déclarant sont communiquées à Tracfin par un document distinct joint à la première déclaration, et le correspondant est désigné de la même manière (articles R561-23 et R561-24). Dans une agence de trois personnes, c'est souvent le gérant.

Le négociateur salarié ou l'agent commercial qui a un doute ne déclare pas lui-même en principe : il le signale en interne au déclarant, selon la procédure de l'agence. L'article R561-23 permet toutefois à un dirigeant ou à un préposé, dans des cas exceptionnels, notamment d'urgence, de déclarer directement, la déclaration étant ensuite confirmée par le déclarant. Le guide de 2026 rappelle que le gérant doit veiller à ce que les agents commerciaux travaillant en exclusivité pour l'agence respectent les obligations anti-blanchiment : la remontée des doutes doit donc les inclure.

Comment déclarer : ERMES et le contenu exigé

Selon le guide de 2026, la déclaration s'adresse obligatoirement par la plateforme dématérialisée ERMES, gratuite, accessible après inscription en ligne. Il vaut mieux créer le compte avant d'en avoir besoin.

L'article R561-31 fixe le contenu, notamment :

• la profession du déclarant et ses coordonnées ;
• le cas de déclaration ;
• les éléments d'identification du client et, le cas échéant, du bénéficiaire effectif ;
• l'objet et la nature de la relation d'affaires ;
• un descriptif de l'opération ;
• les éléments d'analyse qui ont conduit à déclarer ;
• si l'opération n'est pas encore exécutée, son délai d'exécution.

Une déclaration incomplète n'est pas perdue : Tracfin invite à la régulariser dans le délai d'un mois, puis peut la déclarer irrecevable (R561-31, V). Le guide recommande d'être exhaustif (pièces d'identité, extraits d'immatriculation, statuts, échanges avec le client, montants), d'expliciter les critères d'alerte, et de prévenir Tracfin d'un dossier urgent ou sensible par courriel à crf.france@finances.gouv.fr ou au 01 57 53 27 00.

« La banque et le notaire le feront »

C'est l'erreur la plus fréquente. Le guide de 2026 est explicite : la déclaration est individuelle, et un professionnel ne peut s'exonérer au motif qu'une banque ou un notaire, également assujettis, sont susceptibles de signaler la même opération. Chacun voit des éléments que les autres ne voient pas : l'agence est souvent la seule à avoir entendu la demande d'espèces lors d'une visite.