Indemnité d'éviction du bail commercial : quand elle est due, ce qu'elle couvre, les délais

Lorsqu'un bailleur refuse de renouveler un bail commercial, il doit en principe verser au locataire une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par ce refus (article L145-14 du code de commerce). Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation et les droits de mutation d'un fonds de même valeur, sauf si le bailleur prouve que le préjudice est moindre. Le bailleur n'en est dispensé que dans des cas limités, et le locataire ne peut pas être forcé de partir tant qu'il ne l'a pas reçue. Voici le mécanisme, les délais qui l'encadrent et ce que l'agent immobilier doit en dire à son client.

Le principe : refuser est permis, mais cela se paie

L'article L145-14 est clair : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. »

Le droit au renouvellement est le cœur du statut des baux commerciaux. Le terme du bail ne suffit pas à y mettre fin : selon l'article L145-9, les baux soumis au statut « ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement ». À défaut, le bail écrit se prolonge tacitement.

Qui peut y prétendre

Le droit au renouvellement, et donc l'indemnité qui sanctionne son refus, n'appartient qu'au propriétaire du fonds exploité dans les lieux. Ce fonds doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui précèdent l'expiration du bail ou de sa prolongation (art. L145-8). L'exploitant doit en outre relever du statut : commerçant ou industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou chef d'entreprise artisanale immatriculée au registre national des entreprises (art. L145-1). Un locataire qui a cessé d'exploiter sans motif légitime, ou dont l'immatriculation ne correspond plus au local, s'expose à perdre ce droit.

Ce que comprend l'indemnité

Selon le deuxième alinéa de l'article L145-14, l'indemnité comprend notamment :

• la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession ;
• augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation ;
• ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur ;

sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Le mot « notamment » signifie que la liste n'est pas fermée : c'est le préjudice réel qui est indemnisé. En pratique, deux situations se distinguent. Lorsque le fonds peut être transféré à proximité sans perte importante de clientèle, l'indemnité se rapproche de la valeur du droit au bail et des frais de transfert. Lorsque le déplacement fait perdre la clientèle (un commerce de quartier sans local équivalent disponible, par exemple), elle approche la valeur du fonds lui-même. L'évaluation relève d'experts et, en cas de désaccord, du juge : aucun pourcentage ni barème légal ne permet de la chiffrer d'avance.

Les cas où le bailleur ne doit rien

L'article L145-17 permet au bailleur de refuser le renouvellement sans indemnité dans deux situations.

Le motif grave et légitime contre le locataire sortant. Lorsqu'il s'agit de l'inexécution d'une obligation ou de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation, l'infraction ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après une mise en demeure du bailleur de la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être faite par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l'alinéa. Un bailleur qui découvre un manquement au moment du congé et n'a jamais mis en demeure son locataire ne peut donc pas s'en prévaloir.

L'immeuble insalubre ou dangereux : s'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative, ou qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

Les articles L145-18 et suivants prévoient d'autres régimes particuliers, notamment pour la reconstruction de l'immeuble, avec des règles propres d'indemnité ou d'offre d'un local équivalent, et pour la reprise de locaux d'habitation accessoires. Le souhait d'installer un membre de sa famille ou de relouer plus cher n'est pas un motif grave et légitime : dans ces cas, l'indemnité est due.

La procédure : forme et délais

Le congé du bailleur

Le bailleur qui veut refuser le renouvellement délivre un congé au moins six mois à l'avance, par acte extrajudiciaire (commissaire de justice). À peine de nullité, l'acte précise les motifs du congé et indique que le locataire qui entend contester le congé ou demander une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné (art. L145-9). Pendant la tacite prolongation, le congé est donné pour le dernier jour d'un trimestre civil.

La réponse à une demande de renouvellement

Si c'est le locataire qui demande le renouvellement (dans les six mois qui précèdent l'expiration ou à tout moment pendant la prolongation), le bailleur a trois mois pour notifier son refus motivé par acte extrajudiciaire. À défaut, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement (art. L145-10). Le refus doit lui aussi rappeler le délai de deux ans.

Le maintien dans les lieux

« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue » (art. L145-28). Jusqu'au paiement, il reste dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré et doit une indemnité d'occupation, déterminée selon les règles de la valeur locative. Une fois l'indemnité versée, il dispose de trois mois pour libérer les lieux (art. L145-29).

Le droit de repentir

Le bailleur peut changer d'avis. Jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision fixant l'indemnité est passée en force de chose jugée, il peut se soustraire au paiement, à charge pour lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail (art. L145-58). Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. La décision est irrévocable (art. L145-59).

La prescription de deux ans

« Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans » (art. L145-60). Le locataire qui laisse passer ce délai perd le droit de réclamer l'indemnité, ce qui explique l'obligation de rappeler ce délai dans le congé ou le refus.

Étape	Délai	Texte
Congé du bailleur	Au moins six mois avant le terme (dernier jour d'un trimestre civil en prolongation)	L145-9
Réponse à une demande de renouvellement	Trois mois, sinon acceptation du principe	L145-10
Mise en demeure avant un refus pour manquement	Infraction poursuivie plus d'un mois après	L145-17
Départ après paiement de l'indemnité	Trois mois	L145-29
Droit de repentir	Quinze jours après la décision passée en force de chose jugée	L145-58
Action en paiement ou en contestation	Deux ans	L145-60