Assurance dommages-ouvrage : obligation, délais de l'assureur et rôle du distributeur

La dommages-ouvrage est l'assurance que les maîtres d'ouvrage découvrent souvent trop tard, au moment où un constructeur, un notaire ou un sinistre la leur réclame. Pour le courtier ou l'agent général, c'est aussi un contrat où la loi encadre l'assureur par des délais comptés en jours et une sanction automatique du retard. Voici, texte par texte, qui doit la souscrire, quand elle joue, quels délais l'assureur doit tenir et ce que le distributeur doit faire et tracer.

Qui doit souscrire la dommages-ouvrage

L'article L242-1 du code des assurances pose l'obligation : « Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs », une assurance qui garantit, « en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation » des dommages dont répondent les constructeurs au titre de la responsabilité décennale.

Trois mots comptent pour le conseil :

• « toute personne physique ou morale » : le particulier qui fait construire sa maison est concerné, comme la SCI, le promoteur ou l'entreprise qui fait bâtir un entrepôt ;
• « avant l'ouverture du chantier » : une dommages-ouvrage cherchée après le premier coup de pelle arrive trop tard au regard du texte ;
• « des propriétaires successifs » : la garantie suit l'ouvrage en cas de revente.

Le même article prévoit des exceptions limitées : les personnes morales de droit public, les personnes morales qui assurent la maîtrise d'ouvrage dans le cadre d'un contrat de partenariat, et les personnes morales dont l'activité dépasse les seuils des grands risques lorsqu'elles font construire pour leur propre compte un bâtiment à usage autre que l'habitation. Une PME qui fait construire ses bureaux sans dépasser ces seuils reste donc soumise à l'obligation.

Pour le contrat de construction de maison individuelle, l'article L231-2 du code de la construction et de l'habitation impose d'indiquer dans le contrat « la référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître de l'ouvrage ».

Ce qu'elle garantit, et à partir de quand

La dommages-ouvrage est une assurance de chose : elle paie la réparation sans attendre que l'on sache quel constructeur est responsable. Les clauses types, qui fixent le contenu minimal de tout contrat (annexe II à l'article A243-1), visent les dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité des ouvrages, les rendent impropres à leur destination, ou affectent la solidité des éléments d'équipement indissociables. Les travaux de démolition, de déblaiement, de dépose ou de démontage nécessaires sont compris.

Elle ne joue pas dès la réception. La période de garantie commence à l'expiration de l'année de parfait achèvement et prend fin dix ans après la réception. Deux exceptions permettent de l'actionner plus tôt (article L242-1 et annexe II) :

1. avant la réception, lorsque le contrat avec l'entrepreneur est résilié pour inexécution après une mise en demeure restée infructueuse ;
2. après la réception et pendant l'année de parfait achèvement, lorsque l'entrepreneur n'a pas exécuté ses obligations après une mise en demeure par lettre recommandée ou envoi recommandé électronique avec demande d'avis de réception.

Dans le second cas, la déclaration de sinistre doit être accompagnée de la copie de cette mise en demeure. Le premier réflexe à donner à un client qui appelle dans l'année qui suit la réception est donc d'écrire à l'entreprise, en recommandé.

Les délais imposés à l'assureur

C'est le cœur du dispositif. La loi et les clauses types fixent un calendrier précis.

Étape	Délai	Texte
Signaler une déclaration incomplète	10 jours à compter de sa réception	Annexe II, A243-1
Petit sinistre sans expertise (évalué à moins de 1 800 € ou garantie manifestement injustifiée)	Offre ou refus sous 15 jours ; l'assuré qui conteste peut obtenir un expert	Annexe II, A243-1
Position sur le principe de la garantie	60 jours au plus, au vu du rapport préliminaire de l'expert, communiqué à l'assuré ; tout refus doit être motivé	L242-1 ; annexe II
Offre d'indemnité	90 jours au plus à compter de la réception de la déclaration	L242-1
Délai supplémentaire	Pour difficultés exceptionnelles, motivé techniquement, avec l'accord exprès de l'assuré : 135 jours au plus	L242-1
Paiement	15 jours après l'acceptation de l'offre	L242-1
Avance si l'assuré conteste le montant mais veut faire les travaux	Au moins les trois quarts de l'indemnité notifiée, sous 15 jours	Annexe II, A243-1

Tout part de la déclaration « réputée constituée »

Les délais ne courent qu'à partir d'une déclaration complète. Selon l'annexe II, elle est réputée constituée dès qu'elle comporte au moins : le numéro du contrat, le nom du propriétaire, l'adresse de la construction, la date de réception (ou à défaut de première occupation), la date d'apparition des dommages avec leur description et leur localisation, et, pendant l'année de parfait achèvement, la copie de la mise en demeure adressée à l'entreprise. Une déclaration incomplète donne à l'assureur dix jours pour réclamer les éléments manquants, et les délais ne démarrent qu'à réception des compléments.

L'expert et ses rapports

L'expert est désigné par l'assureur. L'assuré peut le récuser dans les huit jours de la notification de sa désignation ; les délais sont alors allongés de dix jours, ou de trente jours si l'expert est finalement désigné par le juge des référés. L'expert produit un rapport préliminaire, qui sert à la décision sur la garantie et chiffre les mesures conservatoires, puis un rapport d'expertise consacré aux travaux de réparation (annexe II).

Quand l'assureur ne tient pas ses délais

La sanction est écrite dans la loi : « Lorsque l'assureur ne respecte pas l'un des délais prévus aux deux alinéas ci-dessus ou propose une offre d'indemnité manifestement insuffisante, l'assuré peut, après l'avoir notifié à l'assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages. L'indemnité versée par l'assureur est alors majorée de plein droit d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal » (article L242-1).

Les clauses types ajoutent qu'à défaut de position dans les soixante jours, la garantie joue pour le sinistre déclaré sur simple notification, et que l'assuré peut engager les mesures conservatoires dans la limite de l'estimation du rapport préliminaire. Deux points pratiques en découlent :

• la notification à l'assureur est un préalable : il faut l'écrire, de préférence en recommandé, avant d'engager les dépenses ;
• l'avance des trois quarts permet au client qui conteste le montant de lancer ses travaux sans accepter l'offre.

Attention enfin à ne pas confondre deux horloges. La garantie court dix ans après la réception, mais l'action de l'assuré contre son assureur se prescrit par deux ans à compter de l'événement qui y donne naissance (article L114-1), délai que la désignation d'un expert ou une lettre recommandée de l'assuré relative au règlement peuvent interrompre. Un client qui laisse dormir un refus de garantie pendant plus de deux ans peut perdre son recours alors même que la décennale court encore.

Cas pratique (fictif) — M. et Mme Durand ont fait construire leur maison, réceptionnée il y a trois ans. Des infiltrations par la façade rendent une chambre inutilisable. Leur déclaration complète est reçue par l'assureur le 5 février. Sauf récusation de l'expert ou délai supplémentaire accepté, l'assureur doit prendre position au plus tard soixante jours après cette réception et, s'il accepte, présenter une offre dans les quatre-vingt-dix jours. Faute de réponse dans le premier délai, le courtier aide les clients à notifier à l'assureur qu'ils engagent les dépenses de réparation ; l'indemnité sera majorée d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal.