Assurances obligatoires en immobilier : repères pour le distributeur
Dommages-ouvrage, décennale, RC du copropriétaire et du syndicat, locataire, agent immobilier : qui doit s'assurer, les textes et le conseil DDA à tracer.
Fondateur de Tech-Bharat et de JANCLODE, organisme de formation éditeur de Formations Obligatoires
Publié le · 8 min de lecture
Un courtier ou un agent général qui place des risques immobiliers rencontre, dans la même semaine, un particulier qui fait construire, un syndic qui renouvelle le contrat de l'immeuble, un bailleur qui demande l'attestation de son locataire et une agence immobilière qui cherche sa RC pro. Tous ont en commun une assurance imposée par la loi. Le conseil change : il faut savoir si le client est obligé d'avoir la garantie, à quel moment, et ce que le texte exige. Ce guide passe en revue ces cinq obligations et ce que le devoir de conseil DDA impose d'y tracer.
Cinq obligations, cinq assujettis
| Assurance | Qui doit s'assurer | Moment clé | Texte |
|---|---|---|---|
| Dommages-ouvrage | Le propriétaire de l'ouvrage, le vendeur ou le mandataire du propriétaire qui fait réaliser des travaux de construction | Avant l'ouverture du chantier | Code des assurances, art. L242-1 |
| Responsabilité décennale | Toute personne dont la responsabilité décennale peut être engagée (art. 1792 et suivants du code civil) | À l'ouverture du chantier, avec justification | Code des assurances, art. L241-1 |
| RC du copropriétaire et du syndicat | Chaque copropriétaire, occupant ou non ; chaque syndicat de copropriétaires | En permanence | Loi n° 65-557, art. 9-1 |
| Assurance du locataire | Le locataire d'un logement régi par la loi de 1989 | À la remise des clés, puis chaque année sur demande | Loi n° 89-462, art. 7, g |
| RC pro et garantie financière de l'agent immobilier | Le titulaire de la carte ; RC pro aussi pour ses collaborateurs non salariés | À la délivrance et au renouvellement de la carte | Loi n° 70-9, art. 3 et 4 |
Dommages-ouvrage : l'assurance du maître d'ouvrage
L'article L242-1 impose à toute personne physique ou morale qui, « agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction », de souscrire avant l'ouverture du chantier une assurance qui garantit, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement des travaux de réparation des dommages relevant de la garantie décennale des constructeurs.
Trois points pour le distributeur :
- Le client n'est pas forcément un professionnel. Le particulier qui fait construire sa maison est assujetti.
- Le texte exclut certaines personnes : les personnes morales de droit public et, pour des travaux destinés à un usage autre que l'habitation, celles dont l'activité dépasse certains seuils.
- La sanction pénale a une exception, pas l'obligation. L'article L243-3 punit le défaut d'assurance de six mois d'emprisonnement et 75 000 € d'amende, mais n'applique pas cette sanction à la personne physique qui construit un logement pour l'occuper elle-même ou le faire occuper par sa famille proche. L'obligation d'assurance, elle, demeure. Un conseil qui présenterait la dommages-ouvrage comme « facultative » pour un particulier serait inexact.
Décennale : l'assurance du constructeur
L'article L241-1 oblige toute personne dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption des articles 1792 et suivants du code civil à être couverte par une assurance, et à justifier, à l'ouverture de tout chantier, qu'elle a souscrit un contrat. Le contrat est réputé comporter une clause qui maintient la garantie pour la durée de la responsabilité décennale. Le même article L243-3 sanctionne le défaut d'assurance.
Le point de vigilance : la cohérence entre les activités déclarées au contrat et celles réellement exercées. L'article L243-8 ajoute que tout contrat souscrit par une personne assujettie est réputé comporter des garanties au moins équivalentes aux clauses types.
Copropriété : deux obligations depuis la loi ALUR
L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, en vigueur depuis le 27 mars 2014, pose deux obligations :
- « Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant » ;
- « Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. »
Le copropriétaire bailleur est donc concerné. Pour le syndicat, l'interlocuteur du distributeur est le syndic, dont les obligations propres sont décrites dans notre guide sur le syndic de copropriété et la carte S. Le texte ne prévoit pas de sanction spécifique.
Le locataire : une attestation à fournir chaque année
Le point g de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à « s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur ». Si le locataire ne le fait pas, le bailleur peut, un mois après une mise en demeure restée sans effet, souscrire une assurance pour le compte du locataire et en récupérer la prime par douzièmes avec le loyer, éventuellement majorée dans une limite fixée par décret.
Pour le distributeur : l'attestation doit être remise vite et montrer que les risques locatifs sont couverts.
L'agent immobilier : RC pro et garantie financière
L'article 3 de la loi Hoguet subordonne la carte professionnelle à une garantie financière « permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés » et à une assurance de responsabilité civile professionnelle. L'article 4 impose aussi une RC pro aux collaborateurs habilités qui ne sont pas salariés, comme les agents commerciaux des réseaux de mandataires. Les montants minimaux et les documents justificatifs sont détaillés dans notre guide sur la garantie financière et la RC pro de l'agent immobilier.
Ce que le devoir de conseil DDA change
Sur ces contrats, le distributeur reste soumis à l'article L521-4 du code des assurances. Avant la conclusion, il précise par écrit, sur la base des informations obtenues auprès du client, ses exigences et ses besoins, et lui fournit des informations objectives sur le produit sous une forme compréhensible, exacte et non trompeuse. Le contrat proposé doit être cohérent avec ces exigences et besoins, et le distributeur motive son conseil.
Appliqué aux assurances obligatoires, cela donne une liste de questions à tracer :
- Le client est-il assujetti, et à quel titre ? Maître d'ouvrage, constructeur, copropriétaire occupant ou bailleur, syndicat, locataire, agent immobilier ou agent commercial.
- Le moment légal est-il respecté ? Avant l'ouverture du chantier, à la remise des clés, avant le dépôt du dossier de carte.
- Le contrat couvre-t-il l'activité ou le risque réel ? Activités déclarées en décennale, qualité d'occupant ou de non-occupant, maniement de fonds pour l'agent immobilier.
- Le document remis sert-il la preuve demandée ? Attestation annuelle pour le bailleur, attestation au modèle attendu pour la CCI.
Enfin, l'article L521-1 rappelle que le distributeur agit « de manière honnête, impartiale et professionnelle » au mieux des intérêts du client. Avant de placer le risque, vérifiez aussi l'entreprise d'assurance : voir notre guide sur l'assureur habilité à couvrir un risque. Les thèmes du devoir de conseil utiles à votre formation continue sont présentés dans le guide sur le devoir de conseil et la protection de la clientèle.
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Questions fréquentes
Un particulier qui fait construire sa maison doit-il souscrire une dommages-ouvrage ?
Oui. L'article L242-1 vise toute personne physique ou morale qui fait réaliser des travaux de construction en qualité de propriétaire de l'ouvrage. L'article L243-3 l'exonère seulement de la sanction pénale s'il construit pour l'occuper lui-même ou y loger sa famille proche.
Le copropriétaire bailleur doit-il être assuré ?
Oui. L'article 9-1 de la loi de 1965 vise le copropriétaire « soit occupant, soit non-occupant ». Le bailleur doit donc couvrir sa responsabilité civile, en plus de l'assurance que doit souscrire son locataire.
Le locataire doit-il prouver son assurance chaque année ?
Il en justifie à la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. Sans justificatif, le bailleur peut, après une mise en demeure restée un mois sans effet, souscrire une assurance pour son compte.
L'agent commercial d'un réseau immobilier est-il couvert par la RC pro du réseau ?
L'article 4 de la loi Hoguet lui impose de contracter lui-même une assurance de responsabilité civile professionnelle. Un contrat de groupe proposé par le réseau peut y répondre, à condition qu'il reçoive une attestation à son nom.
Sources officielles consultées
- Article L242-1 du code des assurances – assurance de dommages obligatoire (Légifrance)
- Article L241-1 du code des assurances – assurance de responsabilité décennale (Légifrance)
- Article L243-3 du code des assurances – sanctions pénales (Légifrance)
- Article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 – assurance du copropriétaire et du syndicat (Légifrance)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, article 7 (Légifrance)
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, articles 3 et 4 (Légifrance)
- Article L521-4 du code des assurances – exigences et besoins, conseil (Légifrance)
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Ce guide est une information générale, pas un avis juridique. Vérifiez votre situation auprès de l'autorité compétente ou d'un conseil.
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